Para alcançar o sonho da casa própria, os compradores frequentemente estão dispostos a negociar e transformar seus planos em realidade. Do outro lado, o proprietário busca a melhor maneira de oficializar a venda e transferir o imóvel de forma adequada.
Nesse contexto, é essencial estar atento aos interesses de ambas as partes e aos cuidados necessários, especialmente ao considerar a opção de um contrato de gaveta.
O que é um Contrato de Gaveta?
Um contrato de gaveta é um acordo informal entre comprador e vendedor, frequentemente utilizado no mercado imobiliário em processos de compra e venda de imóveis sem o registro oficial no cartório de imóveis. ou qualquer outra formalidade legal que valide a transação.
Por ser uma transação informal, esse tipo de negociação não possui validade perante a lei, aumentando o risco de fraudes. No entanto, apesar dos riscos envolvidos, o contrato de gaveta ainda é comum em certas circunstâncias.
Portanto, é fundamental compreender os motivos por trás dessa modalidade de negociação e os cuidados necessários para evitar possíveis problemas.
Embora tenha sido popular nas décadas de 80 e 90, o contrato de gaveta continua sendo uma prática comum devido à economia proporcionada, já que não envolve as taxas típicas de uma transação imobiliária convencional, como o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), que pode variar entre 2% e 4% conforme a alíquota municipal.
Essa modalidade de contrato é frequentemente utilizada em situações em que o imóvel não possui uma escritura definitiva, como também na compra de lotes que ainda não estão devidamente desmembrados ou regularizados.
Agora que você está ciente do que envolve um contrato de gaveta, é importante compreender como funciona na prática e saber quando é mais prudente evitar essa forma de negociação.
Como Funciona
Para uma melhor compreensão do contrato de gaveta, é essencial distinguir suas diferenças em relação a um contrato convencional de compra de imóvel. Enquanto uma transação típica exige o registro em cartório imobiliário para oficialização, garantindo a legalidade do negócio e protegendo os envolvidos em caso de litígios, o contrato de gaveta é marcado pela informalidade.
Nessa modalidade, o compromisso de venda entre proprietário e comprador é estabelecido sem a validação jurídica da transferência. Na prática, o proprietário, geralmente responsável pelo financiamento bancário, transfere a posse do imóvel ao comprador, que assume o pagamento das parcelas. A transferência formal ocorre geralmente após a quitação do financiamento.
Tomemos como exemplo a venda de um apartamento no Rio de Janeiro: o proprietário mantém o contrato com o banco, enquanto o comprador se torna o possuidor do imóvel.
Vantagens x Riscos do Contrato de Gaveta
Antes de firmar um contrato de gaveta, é crucial ter uma compreensão clara das considerações essenciais associadas a essa modalidade de negociação. Assim como em outras transações no mercado imobiliário, existem vantagens e riscos envolvidos, sendo fundamental entender todas as possibilidades disponíveis para realizar um negócio sólido.
Vantagens do Contrato de Gaveta
Uma das vantagens significativas do contrato de gaveta é o acesso ao crédito. Compradores que enfrentam dificuldades para comprovar renda junto às instituições financeiras ou não possuem renda suficiente para obter aprovação em um financiamento convencional podem adquirir um imóvel com o auxílio de outra pessoa.
Entretanto, é importante ressaltar que essa solução é viável apenas se o comprador estiver comprometido em honrar o pagamento das parcelas necessárias para quitar a dívida da compra.
Outra vantagem do contrato de gaveta é que os envolvidos muitas vezes deixam de pagar impostos e taxas de transmissão, bem como o imposto de renda e o lucro imobiliário incidentes sobre suas transações.
Riscos do Contrato de Gaveta
Por outro lado, uma vez que o contrato de gaveta é uma negociação baseada unicamente na confiança entre as partes, é crucial estar ciente dos riscos envolvidos nesse acordo.
Um dos riscos mais comuns no contrato de gaveta é o falecimento do vendedor. Nesse cenário, o imóvel objeto do contrato pode ser incluído ou não no inventário. Se for incluído, os herdeiros legais podem questionar seus direitos sobre o imóvel. Por outro lado, se o imóvel não estiver no inventário, isso pode gerar diversos problemas para o comprador ao tentar regularizá-lo. Em contrapartida, no caso do falecimento do comprador, o imóvel é transferido para seus herdeiros.
Outro risco significativo é o não pagamento das prestações por parte do comprador. Caso ele não cumpra com seu compromisso de pagamento, o proprietário pode ser acionado judicialmente pela dívida e ter seu nome em cadastros restritivos de crédito, como SERASA, além da possibilidade de perder o imóvel.
Além disso, o estelionato é uma prática que pode ocorrer em negociações por contrato de gaveta. Isso acontece quando o proprietário vende o imóvel para várias pessoas, já que não há registro em cartório, ou repassa o financiamento para um terceiro, invalidando o acordo com o comprador atual.
Cuidados
Caso decida prosseguir com um contrato de gaveta após considerar todos os aspectos envolvidos, há medidas que podem ser adotadas para garantir maior segurança na negociação.
O primeiro passo é buscar suporte jurídico. Consultar um advogado que possa oferecer orientações especializadas e direcionar sobre os melhores procedimentos para evitar potenciais problemas ao longo da vigência do contrato é fundamental.
Além disso, é recomendável documentar todas as etapas do processo. Registre conversas, trocas de e-mails e quaisquer documentos assinados, pois tais registros podem servir como prova da existência do acordo e facilitar a resolução de eventuais conflitos entre as partes.
Para proteger seus interesses, o comprador deve investigar a documentação do imóvel. Verificar se o mesmo possui escritura regularizada é crucial, ajudando a identificar possíveis problemas, como penhoras ou outros entraves legais.
Dado que o contrato de gaveta não possui validade legal, são limitadas as medidas para evitar fraudes. Além das sugestões mencionadas, é prudente buscar realizar o acordo com uma pessoa de confiança, que demonstre comprometimento e interesse na aquisição do imóvel de forma segura e transparente.
Conclusão
O contrato de gaveta pode ser uma solução temporária para transações imobiliárias, mas apresenta riscos substanciais para ambas as partes envolvidas. Para garantir segurança jurídica e evitar problemas futuros, é essencial que compradores e vendedores optem por alternativas legais e transparentes, como a formalização do contrato por meio de escritura pública e registro imobiliário adequado.
