Edivânia, usufrutuária da unidade de n.º 202, de um edifício localizado no bairro da Pavuna, Rio de Janeiro, ajuíza uma ação de obrigação de fazer em face dos proprietários – antigos e atual – da unidade de nº 102 do mesmo edifício. Alega a autora que os réus Humberto e Leonardo, antigos proprietários do imóvel, fizeram, entre os anos de 1996 e 2005, obras indevidas, invadindo área de ventilação e iluminação do prédio, devendo estas serem demolidas. Em relação à terceira ré, Graziela, requer que sejam demolidas as obras realizadas, bem como se abstenha de realizar outras construções no local, e churrascos e festas barulhentas, especialmente após as 22h. Os réus foram citados e apresentaram contestação. Após a réplica autoral, foi proferida a seguinte decisão:

“Trata-se de ação proposta por Edivânia em face de Graziela, Humberto e Leonardo. Pretende a parte autora:

1. ‘que os réus DESFAÇAM A OBRA IRREGULAR COMPOSTA POR SALA, LAVANDERIA E QUARTO, BEM COMO QUALQUER OUTRA CONSTRUÇÃO EM ÁREA ‘non aedificandi’, destinada ao prisma de ventilação e iluminação do prédio (só havia autorização para construção de uma marquise), sob pena de multa diária de R$ 200,00, BEM COMO SE ABSTENHAM DE EFETUAR QUALQUER NOVA CONSTRUÇÃO’; 

2. ‘que os réus SE ABSTENHAM DE UTILIZAR A ÁREA EXTERNA, SUB JUDICE, ou ao menos que se ABSTENHAM, especificamente, de promover CHURRASCOS E FESTAS no local, tendo em vista o risco e o incômodo causado aos demais moradores, bem como se ABSTENHAM DE FAZER barulho após as 22 horas, sob pena de aplicação de multa de R$ 200,00 por ato violador’. O PRIMEIRO RÉU HUMBERTO apresenta manifestação alegando que não é proprietário do imóvel, requerendo a sua exclusão do polo passivo. O SEGUNDO RÉU LEONARDO apresenta contestação, alegando preliminarmente a sua ilegitimidade para figurar no polo passivo, ao argumento de que não era proprietário do imóvel na época da obra, tampouco é o atual proprietário. Frisa que sequer é morador da unidade de n.º 102, em que reside a primeira ré. Como prejudicial de mérito, sustenta a ocorrência de decadência do direito de desfazimento da construção em relação ao direito de vizinhança. E, ainda, a prescrição da pretensão de desfazimento da construção em relação à limitação administrativa. A TERCEIRA RÉ GRAZIELA apresentou sua resposta suscitando a ilegitimidade da autora para propor a demanda, haja vista sua qualidade de usufrutuária. Defende a decadência do direito de demolição da obra e a prescrição da pretensão pelo tempo decorrido entre a legalização da obra junto à municipalidade e a data da propositura da presente demanda. Réplica apresentada. É o breve relatório. DECIDO. 

1. Primeiramente, acolho o pedido do primeiro réu Humberto e determino a sua exclusão do polo passivo, ante a sua patente ilegitimidade, haja vista que não é o atual proprietário do imóvel. Dessa forma, em relação a Humberto, JULGO EXTINTO O FEITO sem resolução de mérito, nos termos do Art. 485, inciso VI, do CPC. Deixo de condenar a autora ao pagamento de honorários, haja vista que não houve apresentação de contestação pelo primeiro réu.

2. Acolho, ainda, a preliminar de ilegitimidade passiva suscitada pelo segundo réu Leonardo, posto que também não é proprietário do bem, não podendo responder pelas obrigações de fazer/não fazer pretendidas pela autora. Em relação a Leonardo, JULGO EXTINTO O FEITO sem resolução de mérito, nos termos do Art. 485, inciso VI, do CPC. Deixo de condenar a autora ao pagamento de honorários, haja vista a renúncia da patrona do segundo réu logo após a apresentação da peça defensiva.

3. Anote-se a exclusão do primeiro e do segundo réus do polo passivo.

4. Rejeito a preliminar de ilegitimidade ativa. A autora é condômina e, nesta qualidade, tem legitimidade para propor a presente demanda em face de outro condômino que afeta área comum. Da mesma forma, possui legitimidade para o exercício do direito de vizinhança.

5. As prejudiciais de decadência e de prescrição serão apreciadas quando do julgamento do mérito, eis que sua análise depende de maior dilação probatória.

6. Fixo como ponto controvertido da demanda se a obra é irregular, se a área é ‘non aedificandi’, se causa prejuízo à estrutura do edifício e aos moradores.

7. Defiro a produção de prova pericial, facultando às partes a apresentação de quesitos e a indicação de assistentes técnicos, no prazo de 15 dias.

8. Defiro o acautelamento da mídia em cartório, em pen-drive, sendo certo que a irresignação da ré não se sustenta, na medida em que somente as partes e este magistrado possuem acesso ao seu conteúdo.

9. Indefiro a oitiva de testemunhas, eis que desnecessária ao deslinde do feito. Rio de Janeiro, 21/05/2021.” 

Considerando o contexto, é correto afirmar que: