Certidão de Ações Reipersecutórias: o que é e para que serve

O que é uma Certidão de Ações Reipersecutórias?

A certidão de ações reipersecutórias é um documento emitido pelo Poder Judiciário que informa a existência ou não de processos judiciais que envolvam a posse ou a propriedade de um imóvel ou outro tipo de bem. 

Essa ação pode ser real, como usucapião, ou pessoais reipersecutórias, como ações paulianas. A certidão é indispensável para verificar se há pendências judiciais que eventualmente possam afetar a negociação do bem e assegurar a segurança jurídica da transação. 

Além disso, as certidões revelam dados importantes referentes ao histórico do imóvel, possibilitando a avaliação prévia dos riscos envolvidos na negociação e evitando infortúnios.

A segurança jurídica é um fator crucial em transações imobiliárias, uma vez que garante a validade e a eficácia dos negócios, protegendo os direitos de compradores e vendedores, e evitando conflitos. 

Tal segurança se firma através do cumprimento dos requisitos legais, da análise de documentos e da regularização do imóvel, visando a prevenção de riscos e problemas. 

Reipersecutória: esclarecendo o termo

O termo "reipersecutória" é derivado do latim "rei persecutio", que significa "perseguição da coisa". A ação se difere das demais ações pelo seu objetivo principal, que é a recuperação do bem em si, e não somente a obtenção de uma compensação financeira pelo seu valor. 

A ação reipersecutória é um instrumento jurídico que pretende a recuperação de bens, enquanto a certidão de ações reipersecutórias é um documento que atesta a existência ou não de processos judiciais relacionados à posse ou à titularidade de um imóvel. 

Certidão de Ações Reipersecutórias: qual a função?

O documento tem como objetivo informar se há ações judiciais que comprometam a posse ou a propriedade do bem, e é emitido pelos cartórios de registro de imóveis e pelo poder judiciário. 

Sua principal função é garantir a segurança jurídica das transações, principalmente na compra e venda de imóveis, indicando se há pendências judiciais que possam afetar o bem. 

Confira abaixo outras funções da certidão:

Verificação de Ônus e Gravames

A certidão atesta a existência de ônus reais, como hipotecas, usufrutos, entre outros, ou graves, como penhoras e restrições administrativas, que possam recair sobre o imóvel, limitando sua propriedade ou uso. 

Identificação de Ações Reipersecutórias

O documento revela a existência de ações judiciais que visam a reivindicação da posse ou propriedade do bem, como ações de usucapião, reivindicatórias, possessórias, etc. 

Proteção do Comprador

A certidão assegura ao comprador que o imóvel está livre de disputas judiciais e oferece mais segurança no processo de aquisição.

Negociação Transparente

A certidão permite que as partes envolvidas na transação imobiliária tenham conhecimento de eventuais problemas judiciais relacionados ao imóvel. 

Cumprimento da Legislação

A apresentação da certidão de ações reipersecutórias é obrigatória em determinadas situações, como na lavratura de escrituras públicas de compra e venda de imóveis. 

Tipos de Ações Reipersecutórias

Existem dois tipos de ações reipersecutórias: as reais e as pessoais reipersecutórias. O primeiro visa a proteção dos direitos sobre a coisa, como a propriedade. E o segundo, a proteção dos direitos que podem recair sobre a coisa, como a ação pauliana.

Emissão da Certidão Reipersecutória

A emissão da certidão reipersecutória é necessária em inúmeras situações, especialmente em transações imobiliárias, para a garantia da segurança jurídica processual. É emitida para atestar a existência de ações judiciais que possam afetar a propriedade do imóvel.

Também são fundamentais em financiamentos imobiliários, uma vez que instituições financeiras geralmente tendem a exigir a certidão reipersecutória como parte da análise documental para a concessão do crédito. 

São solicitas, ainda, em regularizações fundiárias, pois em processos de regularização de imóveis, a certidão pode ser necessária para comprovar a inexistência de litígios. 

Em casos de herança, a certidão auxilia a verificação da existência de ações judiciais que possam atrasar a partilha de bens. 

E em outras transações que podem solicitar a certidão, como em casos de hipoteca, doações e demais situações que envolvam a transferência de direitos sobre  imóvel. 

Basicamente, a certidão reipersecutória é essencial quando há a necessidade de verificar a situação jurídica de um imóvel para garantir que ele não está envolvido em ações judiciais que possam prejudicar o negócio ou a propriedade do adquirente. 

Certidão Reipersecutória e outras Certidões: qual a diferença?

A diferença entre a certidão reipersecutória é que o seu foco é listar ações judiciais que podem afetar a propriedade de um imóvel, como penhoras, arrestos ou desapropriações, enquanto o de outras certidões imobiliárias, como a certidão de ônus reais, é detalhar ônus e gravames já registrados no imóvel, como hipotecas e usufrutos. 

Isto é, a certidão reipersecutória analisa ações judiciais, e as demais analisam registros oficiais. 

Certidão Reipersecutória

É o documento que identifica a existência de processos judiciais em andamento que podem levar à perda ou modificação da propriedade do imóvel. 

Certidão de Ônus Reais

É o documento que informa sobre restrições ou encargos já registrados sobre o imóvel, como hipotecas, penhoras, usufrutos ou alienações fiduciárias. Retrata a situação legal do imóvel no que diz respeito a dívidas ou compromissos assumidos pelo proprietário. 

Certidão de Matrícula

Documento que contém o histórico completo do imóvel, desde o seu registro inicial, incluindo informações sobre proprietários, alterações e ônus. 

Certidão Negativa de Débitos

Documento que atesta a inexistência de dívidas relacionadas ao imóvel, como IPTU e taxas condominiais. 

Certidão de Inteiro Teor

Cópia integral da matrícula do imóvel, com todas as suas informações atualizadas. 

Certidão de Transcrição

Documento utilizado para imóveis registrados antes da Lei do Registro de Imóveis (Lei n.º 6.015/73), que substituiu a certidão de inteiro teor. 

Como Solicitar a Certidão de Ações Reipersecutórias?

A certidão de ações reipersecutórias pode ser solicitada através do Poder Judiciário, junto ao fórum ou ao cartório de registro de imóveis em que o imóvel está registrado.

Também é possível fazer a solicitação on-line, através de plataformas digitais de cartórios.

Para isso, é necessário apresentar a matrícula do imóvel e documentos pessoais do solicitante. 

Validade e Periodicidade da Certidão Reipersecutória

A certidão reipersecutória tem prazo de validade de 30 dias, contados a partir da sua data de emissão. O prazo é determinado para garantir que as informações contidas no documento estejam atualizadas no momento da apresentação em transações imobiliárias ou outros atos que a exijam. 

É fundamental checar com o cartório emissor o prazo exato, porque pode haver variações, dependendo da finalidade da certidão e das exigências específicas do órgão que a solicitou. 

Consequências de não Solicitar a Certidão Reipersecutória

A não solicitação da certidão reipersecutória pode gerar riscos significativos, como a aquisição de um imóvel com pendências judiciais que podem levar a prejuízos financeiros e complicações na propriedade. 

Além disso, a ausência da certidão pode impossibilitar a identificação de ações que afetem a posse ou propriedade do imóvel, gerando insegurança jurídica na negociação. 

Prejuízos Financeiros

A compra de imóvel com ações judiciais pendentes pode acarretar em perdas financeiras consideráveis, principalmente se o comprador não tiver conhecimento dessas questões. 

Complicações no Registro da Propriedade

Pendências judiciais podem impedir ou atrasar o registro da propriedade no nome do comprador, gerando transtornos e insegurança. 

Insegurança Jurídica

A falta da certidão impede a identificação de ações que afetam a posse ou propriedade do imóvel, vulnerabilizando o comprador a riscos legais. 

Dificuldades na Futura Venda

Imóveis com históricos de ações judiciais podem ser mais difíceis de vender no futuro, devido à insegurança gerada pelas pendências. 

Perda de Oportunidades

A ausência da certidão pode levar à perda de oportunidades de negócios, uma vez que muitos compradores e investidores exigem tal documento para assegurar uma transação segura. 

Jurisprudência Relevante sobre Ações Reipersecutórias

A jurisprudência brasileira reforça a importância da diligência prévia na aquisição de imóveis, principalmente quanto à verificação da existência de ações reipersecutórias. 

A realização de negócios sem esse cuidado pode ser anulada ou gerar responsabilidade civil por evicção, quando o comprador perde o bem por decisão judicial anterior. 

Anulação de Negócios por Imóveis Litigiosos

O tribunal reconheceu a realização da venda com a ciência da demanda em curso, o que violou a boa-fé, justificando a restituição do imóvel ao verdadeiro possuidor. 

TJSP – Apelação Cível 1009876-64.2021.8.26.0100

Ausência de Diligência e Prejuízo ao Comprador

Para o tribunal, ao não consultar os documentos essenciais em momento anterior à compra, o comprador assume riscos jurídicos do negócio. 

TJMG – Apelação Cível 1.0000.20.456789-2/001

Boa-fé Objetiva

Tal entendimento consolida o dever do comprador de adotar medidas mínimas de precaução antes de comprar um imóvel. A certidão de ações reipersecutórias é uma delas. 

STJ – REsp 1.802.618/SP – DJe 05/02/2021

Evicção e Restituição

Quando o bem é objeto de ação possessória ou reivindicatória anterior à compra, os tribunais reconhecem a evicção, garantindo indenização ao comprador, uma vez que tenha agido de boa-fé.

TJPR – Apelação Cível 0034562-45.2019.8.16.0001

Os casos supracitados evidenciam que as ações reipersecutórias ativas contra um imóvel podem ser totalmente comprometedoras ao negócio jurídico, o que torna a certidão um fator jurídico essencial de prevenção.

Conclusão

A certidão de ações reipersecutórias é um importante documento para a garantia da segurança jurídica no processo da compra e venda de imóveis. O documento informa a existência de litígios em curso que possam comprometer a posse ou a propriedade do bem, de modo a proteger o adquirente de eventuais prejuízos, nulidade da compra ou perda patrimonial. 

A jurisprudência elucida que a compra de imóvel litigioso sem a realização da devida diligência pode gerar evicção, perda do bem e impossibilidade de restituição do valor pago. Logo, negligenciar a solicitação da certidão é assumir um risco desnecessário. 

Vale reforçar que toda aquisição imobiliária deve ser acompanhada por um advogado especializado em Direito Imobiliário, para que haja a devida orientação sobre as certidões obrigatórias, prazos e riscos envolvidos.