A taxa de condomínio, também chamada cota condominial, consiste em um valor pago periodicamente por todos os proprietários ou moradores de condomínios residenciais ou comerciais, visando custear despesas coletivas e assegurar o funcionamento e a manutenção das áreas comuns do edifício ou conjunto de casas.
Esse pagamento é uma obrigação legal, prevista pelo artigo 1.334 do Código Civil Brasileiro, que dispõe que a convenção do condomínio deve determinar a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias.
O artigo 1.336 do referido código, define o dever do condômino em contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, exceto disposição em contrário na convenção. Tal obrigação é crucial para a saúde financeira do condomínio e para a preservação do patrimônio comum.
Taxa de Condomínio Ordinária e Extraordinária
As despesas condominiais dividem-se em duas principais categorias:
Taxas ordinárias: são gastos rotineiros e previsíveis, fundamentais para a administração e o funcionamento usual do condomínio. São salários, encargos, consumos, manutenções de rotina entre outros. Segundo a Lei do Inquilinato (nº 8.245), essas despesas são de responsabilidade do locatário.
Taxas Extraordinárias: são gastos pontuais e imprevisíveis, de grande vulto, não referentes à manutenção de rotina. Reformas estruturais, obras de ampliação, instalação de novos equipamentos integram essa modalidade. Pela Lei do Inquilinato, essas despesas devem ser pagas pelo locador.
Qual a Finalidade da Taxa Condominial?
A taxa condominial é a única fonte de receita do condomínio, servindo para garantir a qualidade de vida e a segurança dos moradores. Destina-se ao pagamento de:
Manutenção: Cobre todos os custos operacionais diários, desde a limpeza das escadas e piscinas até a jardinagem e o pagamento de portaria e segurança.
Obras e Melhorias: Permite a realização de reformas necessárias, sejam elas urgentes (como um telhado danificado) ou planejadas (como a repintura da fachada).
Fundo de Reserva: Uma porcentagem da taxa mensal é geralmente direcionada a um fundo específico, que funciona como uma poupança do condomínio. Esse fundo é usado para cobrir despesas emergenciais inesperadas (como quebra de bombas d'água ou portões) ou para financiar obras maiores sem a necessidade de uma arrecadação extra imediata.
O que é uma Obrigação Propter Rem?
A obrigação proprter rem, conhecida como obrigação "em razão da coisa" ou real, é um termo jurídico que designa um tipo de dívida ou dever que recai sobre alguém em virtude de sua condição de titular de um direito real.
A obrigação não é originada por um contrato ou relação pessoal com um credor, e sim da relação jurídica que o devedor mantém com o referido bem.
Suas características principais são:
- Ambulatoriedade
- Vínculo com a titularidade
- Previsão legal
- Garantia na coisa
O conceito diferencia-se de obrigação pessoal pela origem e transmissibilidade da dívida. A obrigação pessoal surge através de contrato, acordos de vontade e atos ilícitos, sendo o devedor uma pessoa específica, independentemente do que possui.
Só há a transmissão a terceiros com a concordância do credor.
Já a obrigação propter rem surge do vínculo com a propriedade ou posse de um bem, sendo o devedor o titular atual do direito real.
A transmissão se dá automaticamente com a transferência do imóvel.
Relação com a propriedade do imóvel
O dever de pagar a cota condominial existe unicamente porque a pessoa é proprietária da unidade autônoma (apartamento, sala comercial, casa em condomínio fechado). Não há um contrato de prestação de serviços assinado individualmente que gere essa dívida; a obrigação é imposta pela lei e pela Convenção do Condomínio a todos que usufruem das áreas e serviços comuns.
Impossibilidade de renunciar ao pagamento
O condômino não pode simplesmente "abrir mão" do direito de usar as áreas comuns para se isentar do pagamento da taxa. A obrigação é compulsória e decorre da propriedade em si. Mesmo que o proprietário mantenha o imóvel fechado, vazio ou sem uso, ele continua obrigado a contribuir com as despesas gerais, pois a manutenção e a preservação do todo (fachada, estrutura, segurança) beneficiam indiretamente sua unidade e garantem o valor patrimonial do bem.
Benefícios diretos e indiretos do condômino
A natureza propter rem da obrigação reflete o princípio de que todos os condôminos usufruem dos benefícios gerados pelo rateio das despesas.
Benefícios Diretos: Uso de áreas de lazer, elevadores, serviços de portaria e segurança.
Benefícios Indiretos: Valorização do imóvel no mercado, manutenção da estrutura predial, limpeza e conservação geral, que preservam o patrimônio individual de cada um.
O pagamento garante a saúde financeira do condomínio e impede que um condômino se beneficie do esforço financeiro dos demais sem contribuir.
A Taxa de Condomínio Prescreve?
Sim, a dívida referente às taxas condominiais prescreve, o que significa que o condomínio perde o direito de cobrar judicialmente os débitos após um determinado período de tempo. Contudo, é crucial entender que a prescrição não anula a dívida em si, apenas impede a ação judicial coercitiva.
O prazo prescricional para a cobrança de taxas de condomínio é de 5 (cinco) anos, conforme estabelecido pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), com base no Artigo 206, § 5º, inciso I, do Código Civil Brasileiro, que trata de dívidas líquidas constantes de instrumento particular (a Convenção e as atas de assembleia que aprovam as cotas).
O prazo começa a contar a partir do dia seguinte ao vencimento de cada parcela mensal não paga, podendo ser interrompido por:
Interrupção: uma vez proferido o despacho que ordena a citação ocorre a interrupção da prescrição, que retroage à data do ajuizamento da ação.
Outras causas de interrupção: Incluem o protesto da dívida em cartório, o reconhecimento extrajudicial do débito pelo devedor (ex: assinatura de um acordo de parcelamento) ou qualquer ato judicial que constitua em mora o devedor.
A suspensão ocorre em casos específicos previstos em lei, como entre cônjuges na constância do casamento.
Cobrança Judicial: quando é possível?
A cobrança judicial é plenamente possível para débitos que venceram nos últimos 5 anos. Débitos mais antigos que isso (salvo se o prazo foi interrompido) estão sujeitos à arguição de prescrição por parte do devedor na Justiça.
É importante notar que, mesmo após a prescrição, a dívida permanece como uma "obrigação natural". O condomínio não pode mais forçar o pagamento judicialmente, mas o devedor ainda pode ser cobrado extrajudicialmente ou ter seu nome negativado (dentro do prazo legal de 5 anos da dívida).
O que acontece se o condômino não pagar a taxa?
A falta de pagamento da taxa de condomínio é uma das dívidas civis com as consequências mais severas no direito brasileiro, pois a obrigação propter rem vincula a dívida ao próprio imóvel.
Multas, juros e correção monetária
Assim que a dívida vence, o condômino inadimplente já pode ser cobrado com acréscimos legais, conforme previsto no Artigo 1.336, § 1º, do Código Civil:
Multa: Multa moratória de até 2% sobre o valor do débito.
Juros: Juros moratórios de 1% ao mês (ou o valor estipulado na convenção, se não for abusivo).
Correção Monetária: Aplicação de índice oficial (como o IGP-M ou INPC) para atualização do valor principal da dívida, mantendo seu poder de compra.
Protesto da dívida
A partir de 2015, o Código de Processo Civil (CPC), em seu Artigo 784, inciso X, reconheceu o crédito referente à taxa de condomínio como um título executivo extrajudicial. Isso significa que o condomínio pode levar o boleto vencido a protesto em cartório sem a necessidade de um processo de conhecimento prévio. O protesto é rápido e eficaz para pressionar o devedor.
Negativação do nome no SPC e Serasa
Consequência direta do protesto, o nome do condômino inadimplente é incluído nos cadastros de proteção ao crédito (SPC e Serasa), o que restringe seu acesso a crédito no mercado (empréstimos, financiamentos, cartões de crédito).
Bloqueio de contas e bens via Bacenjud/Sisbajud
Em caso de ação judicial de execução de dívida, se o condômino não pagar após ser citado pela Justiça, o juiz pode determinar medidas de penhora online. Utilizando o sistema Sisbajud, o juiz ordena o bloqueio de valores em contas bancárias e aplicações financeiras do devedor. Se isso não for suficiente, outros bens podem ser penhorados, incluindo o próprio imóvel que gerou a dívida.
Conclusão
A natureza da taxa de condomínio como obrigação propter rem é o cerne de sua importância jurídica e a razão pela qual o sistema judiciário a trata com rigor.
O pagamento em dia é vital não apenas para evitar as sanções listadas acima (multas, juros, negativação e penhora), mas também para garantir o funcionamento do condomínio. A inadimplência de poucos condôminos prejudica a coletividade, podendo levar à falta de verbas para manutenção essencial, segurança e pagamento de funcionários.
