Direito Real de Habitação: o que é e quais são os seus requisitos?

A sucessão do imóvel após o falecimento de um cônjuge ou companheiro é um tema extremamente importante de relevância social e jurídica. 

No Direito brasileiro, com atenção à importância familiar e à dignidade da pessoa humana, é garantido ao cônjuge ou companheiro sobrevivente a proteção da moradia, ainda que haja outros herdeiros. Tal garantia é chamada de Direito Real de Habitação. Esse direito assegura que a dor da perda não seja agravada pela preocupação de perder o lar em que a família foi construída. 

Além disso, resolve conflitos entre o cônjuge sobrevivente e os demais herdeiros, como filhos do falecido, garantindo a estabilidade emocional e financeira daqueles que ficam. 

Neste artigo, entenda mais sobre o termo, quais os requisitos e em que hipóteses a garantia legal pode ser aplicada. 

O que é o Direito Real de Habitação?

O Direito Real de Habitação nada mais é do que um instituto jurídico que garante ao cônjuge ou companheiro sobrevivente o direito de seguir residindo no imóvel que servia de moradia para a família após a morte do parceiro. 

Tem como objetivo a proteção da dignidade e a moradia do cônjuge, assegurando, assim, a sua estabilidade emocional e financeira em um momento de total vulnerabilidade. 

Previsto no artigo 1.831 do Código Civil Brasileiro, o direito é vitalício, durando enquanto cônjuge viver, e intransferível, isto é, exclusivo do beneficiário, não podendo ser transmitido a terceiros. 

Pode ser aplicado a qualquer regime de bens do casamento, como comunhão parcial, separação total ou união estável. 

Trata-se de um direito ex-lege, que visa a proteção da dignidade da pessoa humana e do direito à moradia do cônjuge. Isso quer dizer que decorre diretamente da lei, não sendo necessário testamento ou acordo entre os herdeiros para que seja garantido. 

Vale ressaltar que o cônjuge sobrevivente não precisa pagar aluguel aos demais herdeiros pela utilização do imóvel. Além disso, é permitido apenas morar no imóvel. Condutas como a venda, aluguel ou emprestar o imóvel a terceiros, sem a autorização dos herdeiros, são proibidas. 

O que Acontece com o Imóvel após o Falecimento?

Após o falecimento de um cônjuge ou companheiro, o imóvel em que o casal residia entra em um processo de inventário e partilha de bens. 

O cônjuge ou companheiro sobrevivente pode continuar morando no imóvel, mesmo que ele não seja o proprietário exclusivo, dado o Direito Real de Habitação, vitalício e personalíssimo, que pode ser aplicado até mesmo quando:

- o imóvel estiver registrado apenas no nome do falecido;

- o imóvel tiver sido adquirido antes do casamento;

- e independentemente do regime de bens. 

Direito Real de Habitação e Usufruto: qual a diferença?

Ainda que ambos os termos sejam direitos reais que possibilitam o uso de um imóvel por outra pessoa que não o proprietário, há diferenças:

O direito real de habitação é exclusivamente para a moradia do beneficiário e sua família, sendo sempre gratuito, não havendo a possibilidade de cobrança de aluguel por parte dos herdeiros. 

Permite apenas que o beneficiário habite o imóvel, não sendo permitido a venda nem o aluguel ou empréstimo a terceiros. Decorre da lei, em favor do cônjuge ou companheiro sobrevivente e é limitado e restrito à finalidade de moradia apenas. 

Já o usufruto permite a posse, uso, administração e percepção dos frutos do bem, podendo ser oneroso ou gratuito, a depender da forma de constituição. Permite também o uso do imóvel com proveito econômico dele, como o recebimento de aluguéis. 

Pode ser legal ou convencional, ou seja: decorrer de leis ou estabelecido por acordo ou testamento. É mais amplo e concede ao usuário a posse e fruição do bem. 

Direito Real de Habitação: a quem pode ser concedido?

O direito real de habitação é garantido legalmente ao cônjuge ou companheiro sobrevivente. Em caso de cônjuge sobrevivente, o cônjuge viúvo pode permanecer na residência da família, não dependendo do regime de bens do casamento. Em caso de companheiro, é preciso comprovar a existência da união estável. 

Requisitos para a Concessão do Direito Real de Habitação

Para que o direito real de habitação seja concedido, alguns requisitos devem ser observados. O imóvel deveria ser destinado à residência familiar antes do falecimento, sendo de propriedade do falecido ou do casal. O direito não pode ser aplicado a imóveis alugados, emprestados ou pertencentes a terceiros.

Além disso, de acordo com o artigo 1.831 Código Civil, não deve haver outro imóvel residencial a inventariar, mas a Justiça tem flexibilizado essa questão. 

Unicidade do Bem

Ainda que o artigo supracitado disponha que o direito apenas pode ser aplicado ao único imóvel a ser inventariado, o Superior Tribunal de Justiça vem relativizando tal condição. 

Em decisões recentes, o STJ entendeu que o direito real de habitação pode ser concedido mesmo que o cônjuge ou companheiro sobrevivente possua outros imóveis em seu nome, desde que o imóvel objeto do direito fosse a residência familiar. 

Essa interpretação busca a proteção da finalidade social do instituto, que consiste em garantir moradia digna ao sobrevivente, ao invés de focar apenas na lente fria legal.

O STJ também já mitigou o direito de habitação em hipóteses excepcionais, como quando o cônjuge sobrevivente possui recursos financeiros suficientes para uma moradia digna e a manutenção do direito prejudica excessivamente os herdeiros. 

Limites e Duração do Direito Real de Habitação

O direito real de habitação possui natureza jurídica específica que limita e define a sua duração. 

Via de regra, o direito é vitalício, perdurando por toda a vida do beneficiário e garantindo a sua permanência no imóvel familiar. O direito passa a ser extinto quando o próprio beneficiário vem a falecer,  não sendo transmitido aos seus herdeiros. 

Em caso de novo casamento ou união estável do cônjuge ou companheiro sobrevivente, a questão da perda do direito real de habitação varia de acordo com o entendimento legal e com a jurisprudência do STJ. 

Consoante ao artigo 7º da Lei n.º 9.278/96, que regulamenta a união estável, o direito de habitação do companheiro sobrevivente é extinto se ele constituir nova união estável ou casamento. 

Entretanto, o STJ tem equiparado os direitos do cônjuge e do companheiros, visando a proteção do direito fundamental à moradia. Em determinados casos, o tribunal considerou que a constituição de nova família, não caracteriza, por si só, um fator extintivo do direito real de habitação do cônjuge sobrevivente. O direito é personalíssimo, não podendo ser estendido ao novo cônjuge ou companheiro. 

O STJ também já mitigou o direito real de habitação em casos específicos, ao entender que o instituto não está cumprindo a sua função social. 

Possibilidade de Coexistência com a Propriedade dos Herdeiros

O direito real de habitação coexiste com a propriedade dos herdeiros. Isto é, os herdeiros recebem o domínio do imóvel, mas a posse direta e o uso são exclusivos do cônjuge ou companheiro sobrevivente. 

Enquanto o direito real de habitação perdurar, o imóvel não pode ser vendido ou ter o condomínio extinto por iniciativa dos herdeiros, salvo se o beneficiário concordar. 

Restrições à Alienação e ao Aluguel do Imóvel

Referido direito impõe determinadas restrições ao uso e disposição do imóvel.

A venda do imóvel não é permitida enquanto o direito real de habitação estiver em vigor, a menos que haja concordância do beneficiário. 

O beneficiário não pode alugar, emprestar nem usar o imóvel para fins comerciais, uma vez que o direito é personalíssimo, destinando-se apenas à sua moradia e à de sua família. 

Caso o beneficiário desvirtue a finalidade do direito, os herdeiros podem requerer judicialmente a extinção do direito e a retomada do imóvel. 

Extinção do Direito Real de Habitação

O direito real de habitação pode ser extinto com a morte do beneficiário. Em caso de união estável, pode ser extinto caso o cônjuge sobrevivente constitua novo casamento ou união estável, segundo a Lei n.º 9.278/96. 

Impacto e Importância Social do Direito Real de Habitação

O direito real de habitação tem um impacto fundamental e profundo na vida das famílias e na sociedade em geral. 

Com a proteção da dignidade, o instituto concretiza o direito fundamental à moradia, garantindo a dignidade da pessoa humana. Além disso, em um momento de luto, assegura a permanência da pessoa no lar familiar, evitando o desespero e respeitando a vulnerabilidade do sobrevivente, o que traz um pouco de estabilidade emocional.

O direito previne eventuais conflitos entre o cônjuge e demais herdeiros, que poderiam pressionar pela venda do imóvel, e age, ainda como uma política pública de proteção da família e da moradia, complementados pelas demais iniciativas governamentais. 

Conclusão

O direito real de habitação consiste em um instituto jurídico fundamental, tendo em vista o cumprimento de uma função social essencial ao proteger a moradia e a dignidade do cônjuge ou companheiro sobrevivente. 

Ainda que vitalício e não dependendo do regime de bens, o direito não é absoluto, podendo ser relativizado por tribunais em situações específicas. 

A jurisprudência do STJ tem sido crucial para a sua interpretação, principalmente em casos de união estável, novos relacionamentos e unicidade do bem. A análise de cada caso deve ser individual e considerar a função protetiva do instituto, as circunstâncias sociais e financeiras do sobrevivente e o impacto sobre os herdeiros. 

É indispensável a atuação de um profissional da advocacia para garantir a melhor solução para os envolvidos, tanto na defesa dos herdeiros, como do cônjuge sobrevivente. Busque orientação jurídica e consulte sempre um advogado.