Fiança e Fiador: entenda os conceitos
A fiança é uma garantia de pagamento bastante utilizada em aluguel de imóveis, pois, caso o inquilino fique inadimplente, o fiador arca com a responsabilidade pelo aluguel. Entretanto, em algumas hipóteses, pode haver a exoneração do fiador durante a vigência contratual.
O fiador pode ser qualquer pessoa física ou pessoa jurídica maior de 18 anos, sem pendências no SPC e Serasa, que tenha renda mensal superior a três vezes o valor do aluguel, condomínio e IPTU, e possua um imóvel quitado. Sendo casado, o cônjuge precisa estar de acordo com a fiança e assinar o contrato de locação.
Ou seja, o fiador é caracterizado por terceiro que se responsabiliza por cumprir com as obrigações do devedor principal, caso haja inadimplência. É uma forma de garantir a obrigação financeira do devedor principal, uma vez que este não cumpra com o acordo firmado.
Exoneração de Fiador: como ocorre?
A exoneração do fiador ocorre quando este, assumiu o compromisso de pagar o aluguel e os demais encargos imobiliários, caso o inquilino fique inadimplente, desiste da responsabilidade.
Vale ressaltar que a exoneração é permitida apenas em contrato com prazo indeterminado e que a responsabilidade do fiador é solidária. Logo, este pode ser acionado de forma direta pelo credor em hipótese de inadimplência do devedor principal.
Segundo o artigo 835 do Código Civil, em contratos com prazo indeterminado, o fiador pode se exonerar da obrigação, caso deseje. Logo, quando não quiser mais arcar com a responsabilidade das obrigações do devedor principal, tem o direito de exoneração, devendo seguir um determinado procedimento.
A exoneração é permitida somente em contratos sem tempo limite e não ocorre de forma automática.
Para se desvincular da relação de contrato, é preciso que o fiador notifique o credor sobre a intencionalidade de exclusão. Após isso, o fiador segue sendo responsável pela fiança pelo prazo de 60 dias, contados após a notificação.
A súmula 656 do Superior Tribunal de Justiça reforça o dispositivo.
Súmula 656 – É válida a cláusula de prorrogação automática de fiança na renovação do contrato principal. A exoneração do fiador depende da notificação prevista no artigo 835 do Código Civil.
Em contratos de locação firmados com prazo de duração, o fiador não pode se exonerar da responsabilidade, exceto quando previsto no contrato ou quando o locador concordar.
Tratando-se de prazo determinado, sendo atingido o termo e prorrogado a prazo indeterminado, há a possibilidade do fiador se exonerar da fiança, sendo necessária a notificação ao locador sobre o fato.
Após notificar, o fiador tem a obrigação pelos efeitos da fiança por 120 dias, contados após a notificação.
Caso não haja manifestação do fiador, em contratos de locação com prazo determinado, entende-se que ele concorda em seguir sendo o garantidor da referida relação locatícia.
Além disso, se o locador não concordar com o pedido de exoneração, o fiador deve entrar com ação judicial para que o Poder Judiciário reconheça o término da fiança.
Já em contratos bancários, que estabelecem cláusulas de prorrogação automática, o STJ se posiciona no sentido da inadmissibilidade da pretensão de vínculo dos fiadores por prazo indeterminado.
Ao garantir um contrato bancário de um terceiro, o fiador renuncia ao seu direito exoneratório, ainda que o contrato tivesse sido renovado.
Direitos e Deveres do Fiador
O fiador tem direito à exoneração em contratos de locação de prazo indeterminado e também à decisão de não seguir sendo fiador caso haja renovação contratual.
E também é seu dever garantir o pagamento, caso o inquilino não possua condições financeiras de arcar com as obrigações, sendo responsável, ainda, pelas cláusulas contratuais.
Divórcio ou Falecimento: há possibilidade de exoneração?
Ao deixar o imóvel por falecimento ou divórcio, o contrato de locação segue com o cônjuge que não pertence mais ao contrato de locação, mas permanece no imóvel.
Devem ser notificados fiador e locador sobre a sub-rogação, surgindo o direito de o fiador solicitar a sua exoneração.
O fiador deve notificar o locador em 30 dias após ser notificado sobre o procedimento, ficando responsável por 120 dias pela locação.
