Ação Revisional de Aluguel: o que é e como funciona?

Saiba tudo sobre Ação Revisional de Aluguel: direitos, procedimentos e prazos para locadores e locatários ajustarem valores conforme o mercado.

O que é a Ação Revisional de Aluguel?

A ação revisional de aluguel trata de um processo judicial que objetiva determinar um novo valor de aluguel, uma vez que o valor previsto em contrato está defasado, excessivo, desatualizado ou em desequilíbrio em relação ao mercado a condições específicas previstas em contrato, tradicionalmente utilizado quando locador e locatário não conseguem chegar em um acordo comum sobre o reajuste do valor do aluguel.

A defasagem e o excesso de são por reajustes, inflação, valorização ou desvalorização da região. Já o desequilíbrio ocorre quando a prestação de uma das partes passa a ser excessivamente onerosa ou a ter vantagem.

Na ação revisional, é possível negociar com a outra parte, solicitar perícia técnica mercadológica para avaliação imobiliária e ajuizamento de ação.

O valor da causa é equivalente a doze meses do aluguel vigente à época do ajuizamento da ação e o pedido de revisão judicial do aluguel pode ser realizado por ambos os lados, a cada três anos. 

Ação Revisional de Aluguel: quando pode ser solicitada?

A ação revisional de aluguel pode ser solicitada quando:

- não há reajuste anual no valor do aluguel, conforme acordado contratualmente;

- o valor do aluguel está desatualizado e não vai de acordo com o valor de mercado;

- há desequilíbrio econômico e uma das partes é afetada. 

Qual a Finalidade da Ação Revisional de Aluguel?

A ação revisional de aluguel pretende restabelecer o equilíbrio econômico do valor do aluguel em relação ao mercado imobiliário. Com ela, é possível ajustar o contrato ao valor de mercado, refletindo as condições econômicas e prevenindo que uma das partes seja prejudicada. 

Por ser um direito das partes locadora e locatária, pode ser utilizada para solicitação de aumento ou redução do valor do aluguel. 

Também é uma alternativa para situações em que a negociação amigável entre as partes não funciona. É fundamental tentar a negociação com a outra parte e com a imobiliária antes de entrar na Justiça. 

Ação Revisional de Aluguel: como solicitar?

Para solicitar a ação revisional de aluguel é preciso que o valor do aluguel esteja em defasagem, excesso ou desequilibrado com o valor de mercado. 

Considerando isso, é necessário preencher as condições genéricas do direito de agir, como a legitimidade das partes, o interesse processual e a possibilidade jurídica do pedido. 

Para comprovar o valor excessivo ou defasado do aluguel, comparado ao valor de mercado, deve ser realizada uma perícia técnica mercadológica, em que o perito realiza a avaliação do imóvel e de outras locações, apontando o valor ideal para a locação. 

Esse pedido de revisão pode ser solicitado a cada três anos, tanto pela parte locadora, quanto pela parte locatária. 

Requisitos da Ação Revisional de Aluguel

O pedido da ação revisional de aluguel pode ser realizado se o contrato prever a possibilidade de revisão do valor, se houver diferença substancial entre o valor pago e o valor de mercado para imóveis semelhantes, e se o locatário ou o locador demonstrar que o valor não está de acordo com as condições do mercado ou com a situação econômica. 

Para ajuizar uma ação revisional de aluguel, é preciso que o contrato de locação tenha, ao menso, três anos desde a última revisão. O valor de mercado do imóvel deve ter fundamentação em laudos técnicos e o autor da ação deve indicar o valor de aluguel pretendido. 

Para ajuizar a ação é indicada a contratação de um advogado para direcionar as fases processuais, aumentar as chances de acordos justos, buscar provas técnicas que denotem o real valor do imóvel e solicitar ao juiz o arbitramento de um aluguel provisório, pago pelo locatário, no decorrer do processo, até a apuração do valor definitivo.

O artigo 68, inciso II da Lei de Locação (Lei n.º 8.245/91) prevê que, caso a ação seja ajuizada pelo locador, o aluguel provisório não pode exceder 80% do pedido, e se a ação for ajuizada pelo locatário, não pode ser inferior a 80% do aluguel vigente. 

A referida ação abe em casos de existência de cláusulas abusivas em contrato, juros excessivos ou discrepância entre o acordo estabelecido e o valor cobrado.

Ação Revisional de Aluguel: procedimento

O processo para o ajuizamento da ação revisional de aluguel se dá da seguinte forma:

Inicialmente, deve haver uma petição inicial, em que a parte, locatária ou locadora, solicita a revisão. Em seguida, geralmente, ocorre a perícia, para que seja avaliado o valor justo e adequado do aluguel através da comparação do imóvel com outros semelhantes localizados na mesma região. 

Por fim, após a devida análise, o juiz determina se deve haver a alteração do valor do aluguel, fixando um novo valor ou mantendo o original, na decisão judicial. 

Qual o Prazo para Ajuizar Ação Revisional de Aluguel?

O prazo para o ajuizamento de uma ação revisional de aluguel é de, pelo menos, três anos após celebrado o contrato de locação ou do último acordo entre locador e locatário. 

O pedido pode ser realizado por ambas as partes, a cada três anos e a comprovação de que o valor do aluguel está acima ou abaixo do valor de mercado é realizada através de perícia. 

Qual o Valor da Causa na Ação Revisional de Locação?

O valor da causa neste tipo de ação corresponde a doze meses do aluguel vigente na época em que a ação foi ajuizada. 

Em que Resulta a Ação Revisional de Aluguel?

Para o locatário, a ação pode resultar em uma redução do valor do aluguel, caso o valor pago for considerado alto para o mercado vigente. 

Já para o locador, ao contrário: pode resultar no aumento do valor de aluguel, caso o valor cobrado esteja muito abaixo do valor do mercado. 

Exceções da Ação Revisional de Aluguel

A revisão de aluguel não pode ser solicitada a qualquer momento, visto que existem limites para a revisão, como nos casos de contratos de aluguel de imóveis comerciais ou residenciais com vigência de prazo fixo.