O que é o Contrato de Promessa de Compra e Venda?
O contrato de promessa de compra e venda consiste em um instrumento utilizado antes da escritura pública de compra e venda. É uma espécie de compromisso estabelecido entre as partes para que ocorra a transferência de propriedade por preço e condições acordados.
Basicamente, o vendedor promete a venda e o comprador promete a compra do imóvel em momento anterior à efetivação da transação.
O objetivo deste contrato é assegurar que o vendedor não venda o determinado imóvel a um outro comprador, até a efetivação do compromisso.
Para isto, é necessário que haja a identificação das partes, a descrição do imóvel, seja apresentado o preço e as condições de pagamento e o prazo para que seja concretizada a venda.
O registro do documento pode ocorrer no Cartório de Registro de Imóveis, o que garante segurança jurídica à parte compradora.
Caso uma das partes não cumpra o acordo pré-estabelecido, a outra pode exigir o cumprimento ou, então, requerer a indenização por perdas e danos.
No contrato de promessa de compra e venda há, ainda, a possibilidade da existência da cláusula de arrependimento, que permite às partes a desistência do negócio a qualquer momento.
Contrato de Compra e Venda: o que é?
Já o contrato de compra e venda refere-se ao documento definitivo que formaliza a transferência da propriedade entre as partes. Ou seja, após a realização da venda, o contrato completa a negociação e garante a transação efetiva do bem.
Para o registro do documento, são necessárias a identificação das partes, a descrição do imóvel, o preço acordado, as condições de pagamento e a data de entrega do imóvel.
O registro também deve ser realizado no Cartório de Registro de Imóveis para que a transferência do bem tenha efeitos contra terceiros.
Após o registro, o comprador passa a ser o proprietário legal do imóvel e pode exercer todos os direitos a ele relacionados.
Vale ressaltar que no contrato de compra e venda não existe a possibilidade de cláusula de arrependimento, visto que o documento é irretratável e irrevogável.
Os dois tipos de contrato são fundamentais para a garantia da segurança jurídica das transações imobiliárias.
Confira a Jurisprudência em Teses do Superior Tribunal de Justiça (STJ) sobre o tema:
Dos Contratos de Promessa de Compra e Venda e de Compra e Venda de Bens Imóveis
1) A hipoteca estabelecida entre a construtora e o agente financeiro, antes ou depois da
celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia ante aos adquirentes
do imóvel. (Súmula n. 308/STJ)
Julgados:
AgInt no AREsp 1248205/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA,
julgado em 16/08/2018, DJE 24/08/2018;
REsp 1545457/SC, Rel. Ministra REGINA HELENA COSTA, PRIMEIRA TURMA, julgado em 27/02/2018, DJE 09/05/2018;
2) Não se aplica a Súmula n. 308/STJ em casos que envolvam contratos de aquisição de imóveis não submetidos ao Sistema Financeiro de Habitação - SFH.
Julgados:
AgInt no AgInt no REsp 1682434/PR, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5ª REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 28/11/2017, DJE 04/12/2017;
AgInt no REsp 1613516/GO, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 21/11/2017, DJE 29/11/2017.
3) A indenização deferida a título de lucros cessantes devido ao atraso na entrega de imóvel objeto de contrato de compra e venda será o montante correspondente ao aluguel que o comprador deixaria de pagar ou que auferiria caso recebesse a obra no prazo.
Julgados:
AgInt no AREsp 1254010/AM, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/05/2018, DJE 25/05/2018;
AgInt no REsp 1651964/RJ, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/03/2018, DJE 27/03/2018.
4) A pretensão ao recebimento de valores pagos, não restituídos diante de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, é submetida ao prazo prescricional decenal disposto no art. 205 do Código Civil/2002.
Julgados:
AgInt no REsp 1544768/DF, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5ª REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 21/11/2017, DJE 27/11/2017;
AgInt no AREsp 615853/RJ, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 21/06/2016, DJE 03/08/2016.
5) Em caso de rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado, tendo em vista a inexistência de mora anterior do promitente vendedor.
Julgados:
AgInt no AREsp 1202430/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 26/06/2018, DJE 29/06/2018;
REsp 1617652/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/09/2017, DJE 29/09/2017.
6) Em caso de rescisão de contratos envolvendo compra e venda de imóveis por culpa do comprador, é razoável ao vendedor que a retenção seja arbitrada entre 10% e 25% dos valores pagos, de acordo com as circunstâncias de cada caso, sendo avaliados os prejuízos suportados.
Julgados:
AgInt no AREsp 1200273/DF, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 19/06/2018, DJE 26/06/2018;
AgInt no REsp 1395252/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/06/2018, DJE 15/06/2018.
7) A prescrição trienal incide sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3º, IV, CC). (Tese julgada sob o rito do art. 1036 do CPC/2015 - TEMA 938 - primeira parte)
Julgados:
AgInt no AREsp 1220381/DF, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 07/08/2018, DJE 16/08/2018;
REsp 1551956/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJE 06/09/2016.
8) A cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnicoimobiliária ou atividade congênere é abusiva, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. (Tese julgada sob o rito do art. 1.036 do CPC/2015 ? TEMA 938 ? parte final)
Julgados:
AgInt no REsp 1692574/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/03/2018, DJE 05/04/2018;
AgInt no REsp 1583412/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 21/03/2017, DJE 28/03/2017.
9) A cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária é válida, uma vez seja que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, e destacado o valor da comissão de corretagem. (Tese julgada sob o rito do art. 1.036 do CPC/2015 ? TEMA 938 ? segunda parte)
Julgados:
AgInt no REsp 1728418/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 14/08/2018, DJE 27/08/2018;
AgInt no AREsp 1155459/SP, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5ª REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 02/08/2018, DJE 10/08/2018.
10) A posse decorrente do contrato de promessa de compra e venda de imóvel não induz usucapião, a menos que verificada a conversão da posse não própria em própria, momento em que o possuidor passa a se comportar como se fosse dono.
Julgados:
AgInt no REsp 1232821/RS, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 21/09/2017, DJE 20/10/2017;
AgInt no AREsp 987167/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 16/05/2017, DJE 22/05/2017.
11) A cobrança de resíduos inflacionários, em contrato de promessa de compra e venda firmado com construtora, é possível apenas na periodicidade anual e desde que expressamente pactuada.
Julgados:
AgInt nos EDcl no REsp 1458270/SC, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/11/2016, DJE 25/11/2016;
AgRg no REsp 1315186/MS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 02/02/2016, DJE 11/02/2016.
