A Hipoteca Judiciária, prevista no artigo 495 do Código de Processo Civil, é um tema extremamente relevante nos meios jurídico e financeiro. É utilizada para garantir ações judiciais que tratam de valores altos, como ações cíveis e trabalhistas, configurando uma forma de proteção ao crédito do requerente por assegurar o pagamento, caso seja julgada a procedência da ação
Consiste em uma ferramenta jurídica empregada em processos judiciais para assegurar o pagamento da dívida. É uma maneira de garantir a quitação de dívidas que utiliza um bem como garantia, devendo o bem ser um imóvel. A garantia, no caso, é sobre o imóvel do devedor que pretende que o credor exclua o bem e satisfaça seu crédito, sendo alicerçada em decisão judicial
Sua aplicação caracteriza uma conduta comum no mercado jurídico, na qual as partes envolvidas têm de compreender o funcionamento desse instrumento e quais são os seus impactos nas decisões judiciais
Com o Código de Processo Civil de 2015, a hipoteca judiciária passou a ser considerada um procedimento simples, sem a necessidade de ordem judicial, declaração expressa do juiz ou demonstração de urgência, sendo suficiente apenas a apresentação de uma cópia da sentença ante ao cartório de registo imobiliário para averbar na matrícula.
É necessário perceber que, após a averbação da hipoteca judiciária, toda alienação posterior do imóvel provoca a presunção de fraude à execução. Sendo comprovado que quem adquiriu o imóvel tenha ciência da situação de insolvência do vendedor, ocorre a ineficácia do ato da venda.
Na hipoteca judiciária, é objetiva a responsabilização do credor. Ou seja, em caso de reforma ou invalidação da decisão que estabeleceu o pagamento do valor ao credor, independentemente de culpa, responderá por danos devido à constituição da hipoteca.
Hipoteca Convencional x Hipoteca Judiciária
A hipoteca convencional ocorre quando o proprietário do imóvel, sem intervenção judicial, dá o bem como garantia ao credor. Trata-se de uma garantia voluntária que independe de decisão judicial. O credor só pode executá-lá depois da ação de cobrança ou execução.
Já a hipoteca judiciária é determinada por meio de cópia da sentença junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, como um processo de execução ou cobrança de dívidas. O bem é oferecido como garantia apenas após decisão judicial, que gera a burocracia processual e custos adicionais. Além disso, o bem imóvel é gravado no processo de execução.
Vale destacar que a hipoteca judiciária é uma medida extrema adotada somente em hipóteses de inadimplência ou dívidas não quitadas, em que o credor tem de garantir o pagamento. A escolha entre as duas modalidades de hipoteca procede das condições oferecidas pelo credor e da negociação das partes envolvidas.
