Ação de Despejo: o que é e quando pode ser admitida?

O que é a Ação de Despejo?

A ação de despejo, prevista na Lei 8.245/91, consiste em um processo judicial que possibilita que o proprietário de um imóvel retome a posse deste imóvel quando o inquilino não cumpre com as obrigações contratuais. 

É proposta pelo proprietário ou locador do imóvel e costuma ser utilizada quando medidas mais brandas, como notificações e cobranças, não solucionam questões relacionadas ao pagamento do aluguel, violação de cláusulas contratuais e a prática de atividades ilegais no imóvel.

O processo de despejo inicia-se com o proprietário informando ao inquilino, requerendo o cumprimento do contrato ou então a desocupação do imóvel. Caso o inquilino não atenda à solicitação, o proprietário pode entrar com a ação. 

Os documentos necessários para a ação de despejo são:

- Contrato de locação;

- Aviso de despejo formal;

- Notificações de atraso enviadas;

- Comprovantes de pagamento e comunicações;

- Documentações de violência ou danos, se necessário.

Qual a Finalidade da Ação de Despejo?

A ação de despejo é uma autorização legislativa, disposta na Lei do Inquilinato, que tem como objetivo permitir que o proprietário retome a posse do imóvel quando o locatário não cumpre com os pagamentos previstos em contrato, descumpre as obrigações contratuais, utiliza o imóvel inadequadamente, não permite que o proprietário faça reparos urgentes no imóvel, ou quando o proprietário precisa retomar o imóvel. 

Trata-se de um instrumento utilizado pelo locador a fim de assegurar os seus direitos contratuais através de meio legal para que possa recuperar a posse do imóvel alugado através da desocupação do imóvel, mediante justificativa legal, quando há descumprimento desobrigações contratuais por parte do locatário.  

Motivos para Ação de Despejo

Para mover uma ação de despejo, é necessária a existência de:

Inadimplência

Havendo a falta de pagamento do aluguel ou de despesas, como condomínio, luz, água, gás ou IPTU, o proprietário pode entrar com a ação. 

Descumprimento de Cláusulas Contratuais

Pode haver o despejo do locatário caso este viole normas de uso do imóvel, realize atividades ilícitas ou subloque o imóvel sem a devida autorização. 

Necessidade do Imóvel pelo Locador

Caso o locador deseje retomar o imóvel para seu uso ou de seu cônjuge, há a possibilidade da ação de despejo. 

Necessidade de Reparos Urgentes

Sendo necessária a realização urgente de reparos no imóvel que não possam ser feitos com a presença do inquilino, ou caso o inquilino não permita a obra, o proprietário pode entrar com a ação.

Morte do Locatário

Caso o locatário venha a óbito e não deixe sucessor legítimo, cabe a ação de despejo. 

Fim do Contrato de Trabalho

Pode ser solicitado o despejo se o imóvel estiver ligado ao empregador do locatário e o contrato trabalhistas terminar. 

Falta de Manutenção Adequada

É considerado o despejo quando o inquilino não mantém a propriedade adequadamente, causando danos graves. 

Locador e Locatário: quem são?

É importante compreender o conceito destes termos ao se tratar de ação de despejo. 

O locador é o proprietário do imóvel, ou quem o representa. Aquele que põe o imóvel para alugar, que recebe os pagamentos e pode entrar com a ação de despejo.

Já o locatário é o inquilino. Ou seja, aquele que paga o aluguel e faz uso do imóvel em questão. 

Ação de Despejo: quando é admitida?

A moradia é um objeto protegido pelo direito brasileiro e, com isso, é fundamental que o locador apresente um justo motivo ao solicitar a desocupação judicial do imóvel. 

Um dos motivos mais comuns nesse cenário é a inadimplência dos pagamentos do aluguel. Isto é, quando o locatário não realiza o pagamento, o locador pode solicitar o despejo e a indenização pelo atraso dos valores. 

O descumprimento contratual e as violações das cláusulas previstas em contrato também são bastante recorrentes, tendo em vista o uso indevido do imóvel ou a realização de mudanças não autorizadas. 

Quando não há a renovação de contrato e o locador quer reaver o imóvel, cabe a solicitação judicial para desocupação do imóvel. 

A ação de despejo também é cabível quando o locador possui somente um imóvel e necessita dele para ele ou seu cônjuge residirem, podendo ser solicitada a desocupação quando o inquilino não desocupa voluntariamente o local. 

Além disso, havendo necessidade de reparo urgente e o locatário não permitir o acesso do locador, pode ser utilizado o instrumento para garantir os cuidados devidos. 

Ação de Despejo de Imóvel Comercial x Residencial: qual a diferença?

As ações diferem pela distinção entre imóvel comercial e residencial, uma vez que o primeiro tem como finalidade o exercício de atividades comerciais, industriais ou de serviços, enquanto o segundo é para moradia. 

O inquilino comercial possui mais direitos legais, o tornando mais forte do que o locador durante a negociação. Havendo despejo, o locador pode ter a obrigação de ressarcir o inquilino. 

Reversão da Ação de Despejo 

Caso o locatário pague o débito ao longo da ação de despejo interposta pelo inadimplemento do aluguel, a ação pode ser encerrada. 

Quando o Inquilino não pode ser Despejado?

O locatário não pode ser despejado caso a ação de despejo apresente vícios normativos, isto é, ilegalidades que anulem a ação. 

Pagando a mora, que são os aluguéis atrasados, em até 15 dias, também não há o despejo. Isto também se aplica caso o inquilino não tenha atrasos no pagamento ou se os débitos forem quitados em momento anterior à interposição da ação de despejo. 

Estando protegido por lei de proteção a inquilinos contra despejos injustos, o locatário não pode ser despejado do imóvel. 

Além disso, caso o inquilino esteja passando por dificuldades financeiras, desempregado ou com alguma doença, não podendo arcar com a despesa do aluguel, ele não pode ser despejado. 

Por fim, não há despejo se o imóvel estiver protegido pelas leis de moradia justa ou caso o contrato de locação tenha tempo determinado, na ausência de cláusula específica que permita o despejo antes do término contratual.

Possibilidade de Acordo na Ação de Despejo

O processo de despejo é uma situação delicada e requer o cumprimento de regulamentações legais rigorosas. Para evitar que isso aconteça, o indicado é que se busque um acordo com locatário, para que haja a desocupação do imóvel. 

Há a possibilidade de acordo para evitar a ação de despejo. Para isso, é fundamental que o inquilino e o locador estabeleçam um diálogo aberto e se disponham a resolver o empecilho. 

Requisitos da Ação de Despejo por Falta de Pagamento 

A Lei do Inquilinato (n.º 8.245/91) trouxe inovações devido à possibilidade do locador requerer em juízo a liminar para que o imóvel seja desocupado em 15 dias, em caso de ação de despejo por falta de pagamento.

Os requisitos para esta modalidade, são: 

- O locador deve prestar uma caução, ou seja, realizar um depósito em juízo no valor correspondente a 3 meses de aluguel;

- Em caso em análise, o motivo dessa ação de despejo será a falta do pagamento de aluguel e acessórios da locação nos seus respectivos vencimentos;

- Não havendo no contrato de locação as garantias estabelecidas pela lei, ou em havendo tais garantias, elas tiverem sido extintas por qualquer que seja o motivo.

Este tipo de ação busca a rescisão contratual e a restituição do imóvel ao locador pela inadimplência do aluguel e dos encargos da locação por parte do locatário. 

Pode ser proposta pelo locador quando o inquilino estiver com o pagamento do aluguel e demais contas atrasado. 

A ação de despejo por falta de pagamento pode ser cumulada com o pedido de cobrança dos valores em atraso. Isto é, o locador pode solicitar também a saída do locatário e o recebimento dos aluguéis e encargos vencidos e inadimplentes. 

Consequências da Ação de Despejo para o Inquilino

O inquilino pode sofrer algumas consequências com a ação de despejo. A principal, claro, é o despejo em si. Além disso, ele pode ter que arcar com o pagamento dos aluguéis atrasados, com as custas judiciais e até mesmo indenizações, somados às despesas da mudança, taxas e o pagamento de um novo aluguel em outro imóvel. 

A ação de despejo pode ficar no histórico de crédito do inquilino e dificultar a sua aprovação em eventuais locações e hipotecas. 

Com o despejo, o processo de recuperação até que se encontre um novo imóvel para residir pode ser demorado. 

Por fim, o desgaste emocional ao lidar com uma situação tão delicada que gera ansiedade e estresse, devido ao sentimento de incerteza sobre o futuro de sua moradia. 

Recursos e Apelações na Ação de Despejo

Na referida ação, o recurso de apelação configura uma maneira de contestar a decisão de primeira instância e solicitar outra análise do caso a um tribunal de instância superior. 

O prazo para interposição do recurso é de 15 dias úteis, contados desde a data de publicação ou intimação da sentença. 

Para isso, é possível apresentar defesa que contenha a arguição de incompetência do juiz, o pedido de impedimento e de suspeição do juiz e a contestação referente ao mérito do pedido. 

Como Evitar uma Ação de Despejo?

Para prevenir a interposição de uma ação de despejo, é imprescindível:

- Pagar o aluguel em dia;

- Respeitar as condições contratuais;

- Deixar o imóvel após o período de vigência do contrato ou a pedido do proprietário;

- Conservar o imóvel;

- Respeitar as normas do condomínio.