Contrato Preliminar ou Pré-contrato, Promessa de contrato ou compromisso está previsto nos artigos 462 a 466 do Código Civil/02 e se dá pela celebração do contrato que ocorre em momento posterior, em que as partes ou apenas uma delas se compromete a concretizar o negócio projetado.
Pretende a celebração futura do contrato definitivo, determinando a obrigação de sua realização em momento futuro. Pode ser bilateral, quando ambas as partes se comprometem com a obrigação de celebração do eventual contrato definitivo, ou unilateral, quando apenas uma das partes assume essa obrigação.
Esse tipo de contrato é apropriado nas hipóteses em que se tem certeza que o contrato definitivo será celebrado, mas ainda há alguma circunstância que impede a sua celebração, como a falta de recursos financeiros ou a pendência de documentação.
Nesses casos, o contrato definitivo não pode ser celebrado, havendo a possibilidade de estabelecer um contrato preliminar para vincular as partes interessadas, concluindo o negócio, para que, no futuro, o contrato principal seja efetivado.
É importante destacar que esse modelo garante a segurança da celebração contratual.
Formato do Contrato Preliminar
O contrato preliminar é regido pelo princípio consensualista, logo, consoante ao artigo 462 do Código Civil, não existem imposições quanto ao formato do contrato, não havendo necessidade de registro público para assegurar a sua eficácia. Deste modo, com exceção à sua forma, o contrato preliminar deve seguir todas as condições essenciais de um contrato.
Tipos de Contrato Preliminar
O contrato preliminar pode ser celebrado de maneira verbal ou formal, e unilateral ou bilateral. O contrato preliminar verbal é aquele que se mantém apenas em sua forma verbalizada, não havendo comprovações e documentos escritos. Sua validade e execução se dão pela não exigência de formalidade, visto que se fundamenta pelo princípio consensualista. Já o contrato preliminar formal exige a comprovação escrita, ainda que haja a possibilidade de não ser realizado o registro público.
Quanto às obrigações, como visto acima, o contrato preliminar unilateral se dá pelo consenso mútuo das partes envolvidas, mas gera obrigação apenas a um dos lados, conforme previsto no artigo 466 do Código Civil. Esse modelo costuma ocorrer em casos de doação, em que somente quem se compromete a doar é quem há de firmar determinada obrigação.
Em contrapartida, o contrato preliminar bilateral gera obrigações às duas partes envolvidas na celebração. Assim, a partir de sua firmação, já se programa o contrato definitivo principal, havendo a obrigação de ambas as partes para celebrá-lo posteriormente. Esse formato é bastante comum em promessas de compra e venda. Ainda que o prazo para celebração do contrato definitivo não seja delimitado, as partes podem exigi-lo quando desejarem.
Contrato Preliminar: Requisitos
O contrato preliminar exige os requisitos gerais para a celebração de qualquer contrato em amplo sentido. Essas imposições estão previstas no artigo 104 do Código Civil. São elas:
- Agente capaz
- Objeto lícito, determinado ou determinável
- Forma prescrita ou não defesa em lei
Como mencionado anteriormente, o contrato preliminar pode ser um instrumento particular somente vinculado apenas entre as partes, sendo dispensável o registro público.
Caso precise ser oponível a terceiros, o contrato preliminar deve ter registro público, de acordo com o parágrafo único do artigo 463 do Código Civil.
Vale ressaltar que o contrato preliminar é regido pelos fundamentos do princípio consensualista, não havendo obrigação de cumprimento de formalidades, podendo as partes escolherem o que melhor lhes cabe.
