Ao julgar o recurso de apelação contra sentença que limitou o valor da multa em 2% o Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais reconheceu a validade da multa prevista no contrato de cessão e transferência de direitos de compromisso de venda e compra e manteve o percentual de 10% a incidir sobre o valor das parcelas pagas.
Foi interposto recurso de apelação contra a sentença proferida nos autos da ação de rescisão de contrato de cessão e transferência de direitos de compromisso de venda e compra, na qual a autora postulou pela declaração da rescisão do contrato e reintegração na posse do bem, que julgou procedentes em parte os pedidos para:
[...] declarar rescindido o contrato, reintegrar oportunamente a autora na posse do imóvel, assim que restituir ao réu as parcelas quitadas, com correção monetária desde o desembolso mais juros de 1% ao mês a partir da citação, deduzindo-se sobre o montante 2% a título de multa e a indenizar o réu pelas benfeitorias, no importe de R$13.000,00, com correção monetária e juros legais desde a data do laudo (03/10/2019), admitida a eventual compensação de valores, razão pela qual, comprovado nos autos o pagamento dos valores das prestações e das benfeitorias acima fixados, expeça-se o mandado de reintegração de posse.
A autora, em suas razões, impugnou a determinação de incidência de juros de mora desde a citação, afirmando que o termo inicial é o trânsito em julgado da sentença.
Ainda, alegou que, quanto às benfeitoras, que deve ser considerada a inadimplência do comprador, devendo ser excluída da condenação a incidência da correção monetária e juros de mora.
Quanto à multa contratual, aduziu que o valor limitado a 2% viola o disposto no contrato, que estabelece o percentual de 10%.
O apelado apresentou contrarrazões.
A 14ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, com voto do desembargador relator Valdez Leite Machado, deu provimento parcial ao recurso.
Inicialmente, ressaltou que a controvérsia se resume à incidência dos juros de mora e correção monetária sobre a restituição das parcelas mensais pagas pelos apelados e em virtude das benfeitorias.
Destacou a Câmara que, com a rescisão do contrato de compra e venda, deve a autora efetuar a devolução dos valores pagos pelos réus, sendo que a correção monetária da devolução dos valores deverá incidir a partir do desembolso.
No que tange às benfeitorias, o marco inicial para incidência da correção monetária ficou mantido a partir da data do laudo pericial.
Ainda, ficou consignado que incide juros de mora nos valores a serem restituídos aos réus a partir do trânsito em julgado da sentença, na forma do entendimento do STJ no Tema 1002, assim como incidem os juros de mora a partir do trânsito e julgado em relação à indenização pelas benfeitorias.
A cláusula penal ou multa contratual pactuada na cláusula 12ª do contrato, em 10% dos valores pagos pelos autores, foi considerada proporcional, nos termos do art. 413 do CC/2002.
1.0701.12.008569-4/001
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE COMPRADOR - INADIMPLEMENTO - RESTITUIÇÃO DAS PARTES AO 'STATUS QUO ANTE' - RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS E INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS - TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA - CLÁUSULA PENAL - FRUIÇÃO - SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA - ART. 86 DO CPC.
- A consequência da rescisão contratual é a restituição das partes à situação anterior, pois a extinção da avença implica a necessidade de recomposição, tanto quanto possível, da situação assim como era antes.
- Configurado o inadimplemento do promitente comprador, ensejador da rescisão do contrato de compra e venda de bem imóvel, a incidência dos juros de mora sobre a restituição dos valores pagos e sobre a indenização pelas benfeitorias edificadas são contados a partir do trânsito em julgado da decisão, quando se releva configurada a mora da promitente vendedora.
- A indenização a título de fruição do imóvel não deverá abranger integralmente o período de uso, mas tão somente o tempo em que o réu usufruiu injustamente do imóvel sem qualquer contraprestação à autora, ou seja, desde o inadimplemento até efetiva desocupação.
- A multa, ou cláusula penal compensatória, deve obedecer ao princípio da proporcionalidade, cabendo ser adequada até mesmo com vistas a afastar o ganho injustificado de uma das partes contratantes em prejuízo da outra.
- Sendo parcialmente acolhidos os pedidos formulados pela parte autora na inicial, resta caracterizada a sucumbência recíproca, devendo os ônus sucumbenciais ser repartidos em conformidade com o art. 86 do CPC/15.
APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0701.12.008569-4/001 - COMARCA DE UBERABA - APELANTE(S): CONSTRUTORA BRILHANTE LTDA - APELADO(A)(S): JOSE EUSTAQUIO DA SILVA
Vistos etc., acorda, em Turma, a 14ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, em DAR PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO.
DES. VALDEZ LEITE MACHADO
RELATOR.
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Advogada especialista em Direito Público. Conciliadora e colaboradora do CEJUSC/TJSC. Membro da Comissão da Mulher Advogada e da Comissão de Políticas de Combate às Drogas.
