Por Elen Moreira 13/08/2021 as 16:28
Ao julgar o recurso de apelação contra sentença que limitou o valor da multa em 2% o Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais reconheceu a validade da multa prevista no contrato de cessão e transferência de direitos de compromisso de venda e compra e manteve o percentual de 10% a incidir sobre o valor das parcelas pagas.
Foi interposto recurso de apelação contra a sentença proferida nos autos da ação de rescisão de contrato de cessão e transferência de direitos de compromisso de venda e compra, na qual a autora postulou pela declaração da rescisão do contrato e reintegração na posse do bem, que julgou procedentes em parte os pedidos para:
[...] declarar rescindido o contrato, reintegrar oportunamente a autora na posse do imóvel, assim que restituir ao réu as parcelas quitadas, com correção monetária desde o desembolso mais juros de 1% ao mês a partir da citação, deduzindo-se sobre o montante 2% a título de multa e a indenizar o réu pelas benfeitorias, no importe de R$13.000,00, com correção monetária e juros legais desde a data do laudo (03/10/2019), admitida a eventual compensação de valores, razão pela qual, comprovado nos autos o pagamento dos valores das prestações e das benfeitorias acima fixados, expeça-se o mandado de reintegração de posse.
A autora, em suas razões, impugnou a determinação de incidência de juros de mora desde a citação, afirmando que o termo inicial é o trânsito em julgado da sentença.
Ainda, alegou que, quanto às benfeitoras, que deve ser considerada a inadimplência do comprador, devendo ser excluída da condenação a incidência da correção monetária e juros de mora.
Quanto à multa contratual, aduziu que o valor limitado a 2% viola o disposto no contrato, que estabelece o percentual de 10%.
O apelado apresentou contrarrazões.
A 14ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, com voto do desembargador relator Valdez Leite Machado, deu provimento parcial ao recurso.
Inicialmente, ressaltou que a controvérsia se resume à incidência dos juros de mora e correção monetária sobre a restituição das parcelas mensais pagas pelos apelados e em virtude das benfeitorias.
Destacou a Câmara que, com a rescisão do contrato de compra e venda, deve a autora efetuar a devolução dos valores pagos pelos réus, sendo que a correção monetária da devolução dos valores deverá incidir a partir do desembolso.
No que tange às benfeitorias, o marco inicial para incidência da correção monetária ficou mantido a partir da data do laudo pericial.
Ainda, ficou consignado que incide juros de mora nos valores a serem restituídos aos réus a partir do trânsito em julgado da sentença, na forma do entendimento do STJ no Tema 1002, assim como incidem os juros de mora a partir do trânsito e julgado em relação à indenização pelas benfeitorias.
A cláusula penal ou multa contratual pactuada na cláusula 12ª do contrato, em 10% dos valores pagos pelos autores, foi considerada proporcional, nos termos do art. 413 do CC/2002.
1.0701.12.008569-4/001
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE COMPRADOR - INADIMPLEMENTO - RESTITUIÇÃO DAS PARTES AO 'STATUS QUO ANTE' - RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS E INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS - TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA - CLÁUSULA PENAL - FRUIÇÃO - SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA - ART. 86 DO CPC.
- A consequência da rescisão contratual é a restituição das partes à situação anterior, pois a extinção da avença implica a necessidade de recomposição, tanto quanto possível, da situação assim como era antes.
- Configurado o inadimplemento do promitente comprador, ensejador da rescisão do contrato de compra e venda de bem imóvel, a incidência dos juros de mora sobre a restituição dos valores pagos e sobre a indenização pelas benfeitorias edificadas são contados a partir do trânsito em julgado da decisão, quando se releva configurada a mora da promitente vendedora.
- A indenização a título de fruição do imóvel não deverá abranger integralmente o período de uso, mas tão somente o tempo em que o réu usufruiu injustamente do imóvel sem qualquer contraprestação à autora, ou seja, desde o inadimplemento até efetiva desocupação.
- A multa, ou cláusula penal compensatória, deve obedecer ao princípio da proporcionalidade, cabendo ser adequada até mesmo com vistas a afastar o ganho injustificado de uma das partes contratantes em prejuízo da outra.
- Sendo parcialmente acolhidos os pedidos formulados pela parte autora na inicial, resta caracterizada a sucumbência recíproca, devendo os ônus sucumbenciais ser repartidos em conformidade com o art. 86 do CPC/15.
APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0701.12.008569-4/001 - COMARCA DE UBERABA - APELANTE(S): CONSTRUTORA BRILHANTE LTDA - APELADO(A)(S): JOSE EUSTAQUIO DA SILVA
Vistos etc., acorda, em Turma, a 14ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, em DAR PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO.
DES. VALDEZ LEITE MACHADO
RELATOR.
Advogada especialista em Direito Público. Conciliadora e colaboradora do CEJUSC/TJSC. Membro da Comissão da Mulher Advogada e da Comissão de Políticas de Combate às Drogas.