A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiu, sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 1.173), que o corretor de imóveis, pessoa física ou jurídica, não pode ser responsabilizado, via de regra, por prejuízos sofridos pelo consumidor em decorrência do descumprimento de obrigações contratuais por parte da construtora ou incorporadora em empreendimentos imobiliários. O entendimento foi firmado de forma unânime e deverá ser seguido por todos os tribunais e juízes do país, conforme previsto no artigo 927 do Código de Processo Civil (CPC).
Segundo o colegiado, a responsabilização do corretor somente ocorrerá em situações específicas: quando houver participação direta nas atividades de incorporação e construção, se integrar o mesmo grupo econômico da construtora ou incorporadora, ou ainda, nos casos em que houver confusão ou desvio patrimonial em benefício do corretor.
O caso analisado envolveu recurso especial (REsp 2.008.542) de uma corretora condenada solidariamente com a construtora pelo Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, à devolução dos valores pagos por consumidores após o descumprimento do contrato de promessa de compra e venda. O Ministro Raul Araújo, relator do tema, destacou que o corretor normalmente atua como intermediador, tendo sua obrigação encerrada com o pagamento da comissão, sem vínculo com a conclusão da obra ou entrega do imóvel.
O ministro ressaltou que, salvo quando o corretor também exerce funções típicas de incorporador ou construtor – liderando o empreendimento, integrando o grupo econômico da construtora ou assumindo compromissos previstos na Lei 4.591/1964 –, não se justifica a responsabilização pelos vícios da construção, atrasos ou descumprimento contratual. Nessas situações excepcionais, o corretor poderá sim responder por eventuais danos, inclusive nos termos do Código de Defesa do Consumidor (CDC).
Com a decisão, a corte busca uniformizar o entendimento sobre o tema no Judiciário, trazendo maior segurança jurídica para o mercado imobiliário e para os profissionais de corretagem.
Impacto no Dia a Dia dos Advogados
A decisão do STJ afeta diretamente advogados que atuam nas áreas de Direito Civil, Imobiliário e Consumidor, especialmente aqueles que lidam com demandas envolvendo responsabilidade civil em contratos de compra e venda de imóveis. Advogados de incorporadoras, construtoras, corretores e consumidores deverão adaptar suas estratégias processuais, pois a jurisprudência vinculante limita a responsabilização de corretores, exceto nas hipóteses claramente estabelecidas pelo tribunal. A medida proporciona maior previsibilidade para defesas e ações judiciais, influenciando petições, recursos e negociações contratuais, além de reduzir o número de demandas contra corretores que atuam apenas como intermediadores.
