A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiu, de forma unânime, que a existência de fiança em contrato de locação não impede o locador de recorrer ao penhor legal, caso haja inadimplência. O colegiado entendeu que ambas as garantias, apesar de suas diferenças, podem coexistir no mesmo negócio jurídico sem violar a legislação.
No caso analisado, um shopping center localizado em Maceió ingressou com ação de homologação de penhor legal, fundamentando-se no artigo 1.467 do Código Civil, após o locatário deixar de pagar mais de R$ 300 mil em aluguéis e encargos. Como medida para assegurar o recebimento do crédito, o shopping tomou posse de bens móveis pertencentes ao locatário, deixados no imóvel.
A defesa alegou que a presença de fiança no contrato tornava ilegal o uso do penhor legal, citando o artigo 37, parágrafo único, da Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), que proíbe múltiplas garantias em um só contrato de locação. Em primeira instância, o pedido do locador foi rejeitado. O juiz entendeu que, conforme a Lei do Inquilinato, a cumulação de garantias seria ilícita, permitindo o penhor legal somente se inexistissem outros meios de proteção ao credor.
No entanto, o Tribunal de Justiça de Alagoas (TJAL) reformou essa decisão, destacando que a vedação legal se limita a garantias contratuais, não impedindo o uso de garantias que derivam diretamente da lei para o mesmo contrato.
O locatário, ao recorrer ao STJ, afirmou que exigir mais de uma modalidade de garantia invalidaria o contrato e caracterizaria contravenção penal, conforme o artigo 43, inciso II, da Lei do Inquilinato. Alegou ainda que a interpretação do contrato deve considerar a intenção das partes e a boa-fé, não apenas o texto literal da lei.
O relator, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, esclareceu que a proibição de múltiplas garantias na Lei do Inquilinato refere-se apenas às garantias convencionadas entre as partes, preservando o direito ao penhor legal previsto no Código Civil. Conforme o ministro, os dois instrumentos possuem finalidades distintas e podem ser aplicados simultaneamente.
Para Villas Bôas Cueva, o penhor legal é uma garantia autônoma, de ordem legal, que visa proteger o crédito locatício mesmo sem manifestação das partes, sendo considerado uma forma de autotutela privada. O artigo 1.470 do Código Civil, destacou o relator, autoriza o credor a tomar posse dos bens do devedor até o limite da dívida, sem necessidade de prévia autorização judicial, desde que forneça comprovante do que foi apreendido.
O STJ, acompanhando o voto do relator, negou provimento ao recurso do locatário e manteve o entendimento de que o penhor legal pode ser exercido independentemente da existência de fiança no contrato de locação, conforme fixado no REsp 2.233.511.
Impacto no Dia a Dia dos Advogados
A decisão consolida a possibilidade de o locador exercer o penhor legal mesmo quando já existe fiança no contrato, ampliando as estratégias de garantia na cobrança de aluguéis e encargos inadimplidos. Advogados que atuam em Direito Imobiliário, Direito Civil e locações devem revisar modelos contratuais e orientar clientes sobre a coexistência dessas garantias. A medida influencia diretamente a atuação em execuções de débitos locatícios e pode aumentar a procura por assessoria jurídica, tanto de locadores quanto de locatários, para avaliar riscos, direitos e deveres diante da nova orientação do STJ.
