A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu que, quando o locador impõe como condição para o recebimento das chaves do imóvel a concordância com o laudo de vistoria, não há subsistência da responsabilidade dos fiadores pelos aluguéis após a desocupação.
No caso analisado, dois fiadores apresentaram embargos à execução relacionados a um contrato de locação comercial firmado por uma igreja. Eles argumentaram que não deveriam responder pelos aluguéis referentes ao período entre a saída do imóvel e a efetiva entrega das chaves, já que o locador só aceitaria recebê-las mediante assinatura de laudo que constatava avarias no imóvel.
A entrega das chaves acabou ocorrendo posteriormente, em decorrência de ação de consignação movida pela locatária contra o locador. O juízo de primeiro grau acolheu os embargos dos fiadores, reconhecendo que não havia débito e extinguindo o processo com resolução de mérito, ao entender que não se pode condicionar a entrega das chaves à assinatura de documento único sobre a vistoria.
O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ), ao reformar a sentença, considerou que não houve recusa do locador em receber as chaves, mantendo, assim, a obrigação dos fiadores pelos aluguéis.
Já no STJ, os fiadores sustentaram que o imóvel foi desocupado e que houve tentativa de entrega das chaves, recusada pelo locador sem justificativa válida, pois ele exigiu a assinatura de documento que implicaria o reconhecimento de responsabilidade por danos.
A ministra Nancy Andrighi, relatora, destacou que contratos de locação por tempo indeterminado podem ser encerrados a qualquer momento pelo locatário, bastando o aviso prévio, conforme o artigo 6º da Lei 8.245/1991. Segundo a relatora, o direito de pôr fim ao contrato é potestativo do locatário, não podendo o locador impedir sua extinção sob alegação de prejuízos ou avarias.
De acordo com a jurisprudência do STJ, eventuais danos ao imóvel devem ser discutidos em ação própria e não servem como justificativa para impedir a rescisão contratual. No caso concreto, a ministra concluiu que, havendo desocupação e notificação regular ao locador, o fiador não pode ser responsabilizado pelos aluguéis enquanto o locador, de maneira indevida, condiciona o recebimento das chaves à concordância com o laudo de vistoria.
O acórdão está disponível no REsp 2.220.656.
Impacto no Dia a Dia dos Advogados
Essa decisão altera substancialmente a dinâmica da advocacia envolvendo contratos de locação, principalmente nas áreas de Direito Civil e Direito Imobiliário. Advogados que atuam na defesa de fiadores, locatários e locadores precisarão revisar estratégias processuais e petições, atentar-se à regularidade da entrega das chaves e orientar clientes sobre a impossibilidade de condicionar o fim do contrato à concordância com laudo de vistoria. O entendimento reforça o direito do locatário de rescindir unilateralmente o contrato, resguardando fiadores de cobranças indevidas. Profissionais que atuam em execuções de aluguéis, ações de consignação e revisões contratuais serão diretamente impactados, devendo adequar rotinas para prevenir prejuízos e litígios desnecessários.
