A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que o direito de preferência na compra de imóvel rural não se aplica a arrendatários que não atendam aos requisitos do Estatuto da Terra, que exige a exploração direta e familiar da atividade agrícola.
No caso analisado, uma empresa em recuperação judicial obteve permissão judicial para vender uma fazenda com o objetivo de quitar dívidas com credores. Durante o trâmite, três integrantes de uma família alegaram que ocupavam o imóvel por meio de contrato de arrendamento rural e pleitearam o direito de preferência na aquisição, com base no artigo 92, parágrafos 3º e 4º, do Estatuto da Terra. Eles ainda afirmaram não terem sido notificados sobre a alienação e apresentaram proposta equivalente à da compradora.
A empresa em recuperação, por sua vez, sustentou que o único contrato de arrendamento existente havia se encerrado meses antes da venda, o que excluiria qualquer direito de preferência. Após decisões desfavoráveis em primeira e segunda instâncias, os arrendatários recorreram ao STJ.
O relator, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, ressaltou que o entendimento do STJ é que o direito de preferência só se aplica ao chamado homem do campo, isto é, àquele que exerce a atividade rural de forma direta e familiar, conforme previsto no artigo 38 do Decreto 59.566/1966. Esse dispositivo regulamenta o Estatuto da Terra e destina seus benefícios apenas a quem explora pessoalmente e de forma eficiente a terra.
O ministro destacou que, no caso concreto, ficou comprovado que os recorrentes não residiam no imóvel e que um deles possuía outros bens rurais, atuando como empresário do setor agrícola. Esses fatores descaracterizam o perfil de homem do campo exigido pela legislação e afastam o direito de preferência.
Com isso, prevaleceu o entendimento de que, inexistindo direito de preferência, a propriedade deve ser adquirida por aquele que oferecer maior valor, favorecendo o processo de recuperação judicial. O acórdão pode ser consultado no REsp 2.140.209.
Impacto no Dia a Dia dos Advogados
A decisão do STJ reforça a necessidade de comprovação do perfil de homem do campo para o exercício do direito de preferência em imóveis rurais, impactando especialmente advogados que atuam em Direito Civil, Imobiliário e Agrário. Advogados que assessoram empresas em recuperação judicial ou que representam arrendatários rurais precisam analisar cuidadosamente contratos e perfis dos ocupantes antes de ajuizar demandas. A decisão influencia estratégias processuais, demanda documentação específica e pode alterar a dinâmica de negociações em alienações de propriedades rurais, exigindo atualização constante dos profissionais nessas áreas.
