Os compradores estão dispostos a negociar para realizar o sonho da casa própria. Enquanto isso, o proprietário busca a forma mais eficiente de oficializar a venda e transferir o imóvel.
Nesse contexto, é essencial equilibrar os interesses mútuos. É importante ter cautela, especialmente ao considerar a opção de um contrato de gaveta.
O que é um contrato de gaveta?
Um contrato de gaveta é um acordo informal entre comprador e vendedor, comumente usado no mercado imobiliário. Ele é utilizado em transações de compras e vendas de imóveis sem o registro em cartório ou qualquer outra formalidade legal que valide a negociação.
Por ser uma transação informal, esse tipo de negociação não possui validade perante a lei, aumentando o risco de fraudes. No entanto, apesar dos riscos, o contrato de gaveta ainda é comum em certas circunstâncias.
Portanto, é fundamental entender os motivos por trás dessa modalidade de negociação e os cuidados necessários para evitar problemas.
Embora tenha sido amplamente utilizado nas décadas de 80 e 90, o contrato de gaveta permanece uma prática comum até hoje. Isso se deve à economia que proporciona, uma vez que evita o pagamento das taxas tradicionais associadas a transações imobiliárias.
Entre essas taxas está o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), que pode variar entre 2% e 4%, dependendo da alíquota municipal.
Esse tipo de contrato é normalmente utilizado quando o imóvel não possui uma escritura definitiva, ou na compra e venda de lotes que ainda não estão devidamente desmembrados ou regularizados.
Agora que você entende o que é um contrato de gaveta, é importante saber como ele funciona na prática. Também é preciso saber quando evitar esse tipo de negociação.
O que diz a lei sobre contratos de gaveta?
O contrato de gaveta é informal e, em muitos casos, sem valor legal. Mas, há uma exceção: a lei valida contratos para imóveis com valor inferior a trinta salários mínimos.
Nesses casos, há reconhecimento jurídico para o contrato de gaveta. Conforme o artigo 108 do Código Civil:
“Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.”
Mesmo com esse reconhecimento jurídico, o contrato de gaveta não é a forma mais segura para transferir propriedade. Ele acarreta vários riscos tanto para o comprador quanto para o vendedor.
Como funciona?
Para entender o contrato de gaveta, é fundamental diferenciá-lo de um contrato convencional de compra de imóvel. Em uma transação típica, o registro de imóveis é necessário para oficializar o negócio. Isso garante a legalidade do processo e protege as partes envolvidas em caso de litígios.
Já o contrato de gaveta se destaca pela informalidade. Nessa modalidade, o compromisso de venda entre o proprietário e o comprador é feito sem a validação jurídica da transferência. Na prática, o proprietário, responsável pelo financiamento bancário, transfere a posse do imóvel ao comprador, que assume o pagamento das parcelas da dívida.
A transferência formal do imóvel para o nome do comprador costuma ocorrer após a quitação do financiamento.
Quais as vantagens e riscos do contrato de gaveta?
Antes de firmar um contrato de gaveta, é crucial entender as considerações essenciais dessa modalidade de negociação. Assim como em outras transações imobiliárias, há tanto vantagens quanto riscos envolvidos.
Compreender todas as possibilidades disponíveis é fundamental para garantir que o negócio seja sólido e seguro.
Vantagens do Contrato de Gaveta
Uma das principais vantagens do contrato de gaveta é o acesso ao crédito. Essa modalidade é especialmente útil para compradores que enfrentam dificuldades em comprovar renda junto às instituições financeiras.
Além disso, ela beneficia aqueles que não possuem renda suficiente para obter um financiamento convencional, permitindo a aquisição de um imóvel com o auxílio de outra pessoa.
No entanto, é essencial que o comprador esteja comprometido em honrar o pagamento das parcelas necessárias para quitar a dívida da compra.
Outra vantagem do contrato de gaveta é a possibilidade de evitar o pagamento de impostos e taxas de transmissão, como o imposto de renda e o lucro imobiliário, que normalmente incidem sobre as transações imobiliárias.
Riscos do Contrato de Gaveta
Embora o contrato de gaveta seja uma negociação baseada na confiança entre as partes, é fundamental estar ciente dos riscos envolvidos nesse tipo de acordo.
Um dos riscos mais comuns é o falecimento do vendedor. Nesse caso, o imóvel pode ou não ser incluído no inventário. Se for incluído, os herdeiros legais podem questionar os direitos sobre o imóvel.
Por outro lado, se o imóvel não estiver no inventário, isso pode gerar diversos problemas para o comprador ao tentar regularizá-lo. Em contrapartida, no caso de falecimento do comprador, o imóvel é transferido para seus herdeiros.
Outro risco significativo é o não pagamento das prestações por parte do comprador. Se ele não cumprir com seu compromisso de pagamento, o proprietário pode ser acionado judicialmente pela dívida, ter seu nome incluído em cadastros restritivos de crédito, como o SERASA, e ainda correr o risco de perder o imóvel.
Além disso, há o risco de estelionato. Isso pode ocorrer quando o proprietário, agindo de má-fé, vende o imóvel para várias pessoas, já que não há registro em cartório, ou quando repassa o financiamento para um terceiro, invalidando o acordo com o comprador atual.
Medidas de Segurança
Se, após considerar todos os aspectos envolvidos, você decidir prosseguir com um contrato de gaveta, é importante adotar algumas medidas para garantir maior segurança na negociação.
O primeiro passo é buscar suporte jurídico. Consultar um advogado com especialização em Direito Imobiliário é fundamental para obter orientações sobre os melhores procedimentos e evitar problemas ao longo da vigência do contrato.
Além disso, documente todas as etapas do processo. Registre conversas, trocas de e-mails e quaisquer documentos assinados. Esses registros podem servir como prova da existência do acordo e facilitar a resolução de eventuais conflitos.
O comprador também deve investigar a documentação do imóvel. Verificar se o imóvel possui escritura regularizada é crucial para identificar possíveis problemas, como penhoras ou outros entraves legais.
Como o contrato de gaveta não possui validade legal, as medidas para evitar fraudes são limitadas. Além das sugestões mencionadas, é prudente realizar o acordo com uma pessoa de confiança, que demonstre comprometimento e interesse na aquisição do imóvel de forma segura e transparente.
Conclusão
O contrato de gaveta pode ser uma solução temporária para transações imobiliárias. Mas, ele apresenta riscos substanciais para ambas as partes envolvidas.
Para garantir segurança jurídica e evitar problemas futuros, é essencial que compradores e vendedores optem por alternativas legais e transparentes. Uma dessas alternativas é a formalização do contrato por meio de escritura pública.
Além disso, é importante assegurar o registro imobiliário adequado. Essas medidas proporcionam maior proteção e evitam complicações no futuro.
