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SAIBA MAISEntenda mais sobre o acordo e os cuidados que devem ser tomados
Para conquistar a sua própria casa no Rio de Janeiro, os compradores costumam estar dispostos a negociar e tirar o sonho do papel. Do outro lado, o proprietário está em busca da melhor opção para oficializar a venda e passar o imóvel adiante.
Assim, o melhor caminho para garantir o negócio é estar atento ao interesse de ambas as partes e aos cuidados que devem ser tomados, principalmente se a opção escolhida for um contrato de gaveta.
Uma alternativa popular no mercado imobiliário, o contrato de gaveta é uma forma de negociação realizada entre proprietário e comprador para a venda de um imóvel sem reconhecimento de firma, registro em cartório ou qualquer outro órgão legal que ateste a transição.
Por ser realizado por vias informais, a negociação não tem validade perante a lei, aumentando as chances do surgimento de fraudes. Embora apresente riscos, o contrato de gaveta é comum em algumas situações.
Por isso, a melhor forma de realizar a compra é entender os fatores que motivam a negociação e quais cuidados devem ser tomados para evitar problemas.
Popular entre os anos 80 e 90, esse tipo de negociação se tornou uma prática comum no mercado pela economia, uma vez que não inclui o pagamento de taxas comuns em um processo de compra e venda.
Uma das cobranças realizadas é a do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), custando entre 2% e 4%, de acordo com a alíquota de cada município. Com a negociação mais informal, os custos diminuem e as opções de pagamento aumentam.
Esse recurso acaba sendo utilizado em casos onde o imóvel ainda não possui uma escritura definitiva. O contrato de gaveta também pode acontecer na compra de lotes, em que a área não está devidamente desmembrada ou não apresenta regularização.
Agora que você já sabe o que é um contrato de gaveta, saiba como funciona na prática e quando é melhor evitar:
A melhor forma de entender um contrato de gaveta, é conhecer as diferenças para com um contrato convencional de compra de imóvel. Ao fechar negócio, a venda deve ser registrada em um cartório imobiliário, onde os documentos de transferência são armazenados e oficializados.
Isso serve principalmente para garantir a legalidade da transação e o amparo às partes envolvidas principalmente no surgimento de algum problema, onde a justiça pode vir a ser acionada.
Já um dos principais pontos do contrato de gaveta é a informalidade. Seu objetivo é estabelecer um compromisso de venda entre proprietário e comprador, mas sem atestar a validade jurídica da transferência.
Na prática funciona da seguinte forma: o proprietário do imóvel é a pessoa que tem o financiamento com o banco. Nesse caso, o comprador é o responsável pelo pagamento das parcelas. A transferência do imóvel para o comprador costuma acontecer com a quitação da dívida do financiamento.
Ou seja, ao vender um apartamento no RJ, o proprietário é responsável pelo contrato com o banco enquanto o comprador é o possuidor do imóvel.
Antes de aceitar um contrato de gaveta é preciso estar a par de algumas considerações a respeito da negociação. Assim como outras operações no mercado imobiliário, existem vantagens e riscos e a melhor forma de fazer um bom negócio é conhecer as possibilidades existentes.
Entre as vantagens do contrato de gaveta podemos citar o acesso ao crédito. Compradores que não tem como comprovar renda junto às instituições financeiras ou ainda não têm renda suficiente para conquistar a aprovação em um financiamento têm a possibilidade de comprar um imóvel com o auxílio de outra pessoa.
É importante ressaltar que essa é uma solução viável apenas se o comprador tem o compromisso em honrar com o pagamento das parcelas em dia, necessários para quitar a dívida da compra.
Como o contrato de gaveta é uma negociação firmada apenas na confiança entre as partes, é importante conhecer quais riscos esse acordo representa.
Um dos riscos mais comuns é a morte do proprietário do imóvel. No caso de falecimento, o imóvel não é incluído no inventário. Assim o comprador tem diversos problemas para conquistar a posse do imóvel. Já no caso da morte do comprador, o imóvel é transferido para seus herdeiros.
O estelionato também é uma prática que pode acontecer com a negociação por contrato de gaveta. É quando o proprietário vende o imóvel para várias pessoas, já que não acontece o registro em cartório. Ou ainda repassa o financiamento para uma terceira pessoa, invalidando o negócio com o comprador atual.
Já a relação com o comprador também pode apresentar riscos. Um deles é o não pagamento das prestações. Caso o comprador não honre com seu compromisso e realize o pagamento das parcelas, além de deixar o nome do proprietário sujo, pode acabar resultando na perda do imóvel.
Se ao avaliar as considerações, você ainda optar por realizar um contrato de gaveta, existem alguns cuidados que podem vir a ser tomados para garantir mais segurança na negociação.
Antes de qualquer decisão, o primeiro passo é buscar respaldo jurídico. Busque um advogado que possa te oferecer orientações, além de te guiar sobre os melhores caminhos para evitar quais tipos de problemas ao longo do período de duração do acordo.
Outra dica para ter sucesso realizando um contrato de gaveta é documentar todas as decisões tomadas. Conversas, trocas de e-mails e até documentos assinados devem ser guardados, pois ajudam a comprovar a existência de um acordo e servem para auxiliar na solução de um possível problema entre as partes.
Ao investir no imóvel, o comprador também pode pesquisar sobre a documentação da propriedade. É importante checar se o imóvel está devidamente escriturado. Essa é uma forma de identificar algum tipo de impedimento com a escritura do imóvel, geralmente relacionado ao penhor.
Como o contrato de gaveta não tem validade jurídica, são poucos os cuidados que podem ser tomados a fim de se evitar uma fraude. Além das sugestões apresentadas, a melhor forma ainda é buscar realizar o acordo com uma pessoa de confiança, que tenha compromisso e interesse na aquisição do imóvel de forma segura.
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Advogada e Pós-Graduanda em Direito Processual Civil
