O Conselho Nacional de Justiça (CNJ) determinou que cartórios e tribunais em todo o território nacional não podem condicionar o registro ou a averbação de escrituras de compra e venda de imóveis à apresentação de certidões negativas de débito, como a CND (Certidão Negativa de Débitos) ou a CPEN (Certidão Positiva com Efeito de Negativa). A decisão foi tomada durante o julgamento do Procedimento de Controle Administrativo n. 0001611-12.2023.2.00.0000, sob relatoria do conselheiro Marcello Terto, na 10.ª Sessão Virtual de 2025.
O pedido analisado requeria a permissão para exigir esses documentos fiscais como parte do processo registral. No entanto, o conselheiro Marcello Terto destacou que tal prática configura uma cobrança indireta de tributos, contrariando decisões anteriores tanto do Supremo Tribunal Federal (STF) quanto do próprio CNJ. O STF já havia considerado ilegal condicionar o registro à apresentação de certidões, classificando tal exigência como "impedimento político" e cobrança indevida.
Apesar de proibir a exigência para fins de registro, Terto ressaltou que os cartórios podem solicitar certidões fiscais apenas para informar o comprador sobre a situação fiscal do vendedor, desde que isso não impeça a realização do registro do imóvel. Ele ressaltou a importância de o adquirente conhecer a situação fiscal do alienante, mas reforçou que a inexistência de débitos não pode ser requisito para efetivar o registro.
Por fim, foi esclarecido que normas estaduais ou municipais que tentem impor tal exigência são inválidas, reforçando o entendimento de que a exigência de certidões negativas para registro de imóveis não encontra respaldo jurídico.
Impacto no Dia a Dia dos Advogados
Esta decisão afeta diretamente a atuação de advogados que atuam em Direito Imobiliário e Direito Notarial, especialmente aqueles envolvidos em transações de compra e venda de imóveis. Advogados deverão orientar seus clientes de forma mais clara sobre a impossibilidade de exigência de certidões fiscais como condição para registros, reduzindo entraves burocráticos e agilizando procedimentos. Profissionais que atuam em contencioso envolvendo registros públicos também poderão utilizar o entendimento para impugnar exigências indevidas, impactando positivamente a segurança jurídica das operações imobiliárias e a rotina dos escritórios de advocacia especializados nesse segmento.
