Ao julgar a apelação e o recurso adesivo interpostos contra sentença que declarou rescindido o contrato de compromisso de compra e venda e condenou a ré a restituir à autora os valores pagos, o Tribunal de Justiça de São Paulo deu provimento parcial assentando que a retenção entre 10% e 25% é lícita e que a quantia recai sobre os montantes pagos e não sobre o valor do negócio.
Entenda o Caso
A apelação e o recurso adesivo foram interpostos em face da sentença que julgou procedentes em parte os pedidos da inicial, para declarar rescindido o contrato de compromisso de compra e venda e condenar a ré a restituir à autora R$42.811,51.
A autora requereu a modificação dos termos iniciais de correção monetária e de juros de mora e a ré, em recurso adesivo, sustentou, conforme consta, “[...] que o valor restituível deve observar as regras impostas pela Lei nº 13.786/2018 e, subsidiariamente, pleiteia a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pela autora”.
Ainda, alegou “[...] que a pretensão da autora de devolução de valores relativos à comissão de corretagem está prescrita e, de modo subsidiário, o pagamento é lícito, pois previsto contratualmente”.
Assim, concluiu que os valores pagos a título de tributos do imóvel devem ser descontados e a devolução de valores deve ser parcelada.
Decisão do TJSP
No julgamento, a 9ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, sob voto do relator Desembargador Rogério Murillo Pereira Cimino, deu provimento parcial aos recursos.
De início, foi consignado que a Lei nº 13.786/2018 “[...] é aplicável aos contratos celebrados após sua vigência, por força da irretroatividade legal [...]” e que “Os efeitos do contrato ficam condicionados à lei vigente no momento em que foi firmado pelas partes”.
Quanto à devolução de valores pagos, invocaram a Súmula nº 1 do TJSP que estabelece que “[...] o Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”.
Ainda, destacou o entendimento do Superior Tribunal de Justiça “[...] no sentido de que a retenção é lícita dentro de parâmetros entre 10% e 25%, devendo a quantia recair sobre os montantes pagos e não sobre o valor do negócio [...]”.
E acrescentou o teor da Súmula nº 2 do Tribunal, que impede a devolução, no caso, de forma parcelada, devendo ser paga em parcela única.
Assim, concluiu que “[...] a ré deve restituir à autora o montante de 75% (setenta e cinco por cento) dos valores pagos em razão da celebração do contrato de compromisso de compra e venda do bem imóvel em discussão”.
A correção monetária incidirá a partir do desembolso e os juros de mora a partir do trânsito em julgado.
Número de processo
APELAÇÃO. Ação desconstitutiva. Compromisso de compra e venda. Bem imóvel. Lote não edificado. Sentença de procedência. Inconformismo das partes. Resilição unilateral pelo compromissário comprador. Lei do Distrato. Aplicação aos contratos celebrados após a sua vigência. Restituição dos valores pagos com retenção de parte do preço. Possibilidade. Súmula nº 1, deste Egrégio Tribunal de Justiça. Retenção em 20% do montante pago. Patamar que se compatibiliza com o percentual adotado pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça e por esta 9ª Câmara de Direito Privado. Base de cálculo para a retenção que é o dos valores efetivamente pagos e não o valor do contrato. Correção monetária. Desembolso. Não se trata de adicional à condenação, e sim de mero fator de recomposição do poder de compra da moeda corrompido pela inflação do período, o que obsta o enriquecimento sem causa do devedor. Juros de mora. Trânsito em julgado. Decisão prolatada nos autos do Recurso Especial nº 1.740.911/DF, julgado em sede de recurso repetitivo. Encargos moratórios devidos e dívidas relativas a tributos vinculados à coisa. Ausência de comprovação de que exista qualquer montante devido pela autora. Verbas de sucumbência. Readequação em razão do resultado do julgamento dos recursos. Sentença reformada. Recursos providos em parte.
