A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que, nos contratos de compra e venda de imóvel firmados após a entrada em vigor da Lei do Distrato (Lei 13.786/2018), é legítima a retenção, na devolução ao comprador desistente, tanto da cláusula penal quanto da taxa de ocupação ou fruição, mesmo quando se trata de lote não edificado.
O entendimento foi adotado ao manter acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) que considerou corretas as deduções feitas pela vendedora no valor a ser restituído ao comprador de um lote, após a rescisão do contrato. No caso analisado, o contrato foi assinado em 2021 pelo valor de R$ 111.042,00. O comprador, após pagar R$ 6.549,10, solicitou a rescisão, sendo aplicadas a multa contratual e a taxa de ocupação referente ao período em que deteve o imóvel. O adquirente, discordando das deduções, ingressou com ação, mas tanto a primeira instância quanto o TJSP entenderam que as retenções respeitaram os parâmetros legais e contratuais, e que o comprador havia sido previamente informado sobre as consequências da desistência.
A relatora no STJ, ministra Isabel Gallotti, explicou que a Lei do Distrato, editada em 2018 e vigente à época da assinatura do contrato, trouxe previsão expressa de cláusulas penais para casos de rescisão a pedido do comprador de lote. Antes dessa norma, a Lei 6.766/1979, que trata do parcelamento do solo urbano, considerava o negócio irretratável. Contudo, a jurisprudência do STJ, com base no Código de Defesa do Consumidor (CDC), já vinha mitigando essa impossibilidade, admitindo a devolução parcial dos valores pagos, normalmente limitada a 25% para ressarcir o incorporador.
Com a inclusão do artigo 26-A pela Lei 13.786/2018, passou-se a prever expressamente o direito ao distrato e a cláusula penal limitada a 10% do valor atualizado do contrato. No caso, a ministra Gallotti confirmou que a cláusula penal prevista no contrato estava em conformidade com a legislação e que a vendedora não exigiu valores além dos permitidos, apenas exerceu o direito de retenção previsto em lei e em contrato.
Quanto à taxa de fruição, a relatora destacou que, antes da Lei do Distrato, não era possível sua cobrança em lotes não edificados, por ausência de previsão legal. Com a nova legislação, entretanto, o artigo 32-A, inciso I, permite a retenção de valores relativos à fruição, até o limite de 0,75% do valor atualizado do contrato, independentemente de o lote estar edificado ou não. Assim, a jurisprudência anterior não mais se aplica para contratos firmados após a lei, prevalecendo a possibilidade de retenção nesses casos.
Por fim, a ministra ressaltou que não houve violação do artigo 53 do CDC, pois o contrato previa a devolução dos valores pagos, descontando-se apenas as penalidades permitidas pela lei. Como o valor pago pelo comprador não foi suficiente sequer para cobrir a cláusula penal e a taxa de fruição, não houve saldo a ser restituído.
O processo analisado foi o REsp 2104086.
Impacto no Dia a Dia dos Advogados
A decisão do STJ consolida o entendimento de que, nos contratos de loteamento celebrados após a Lei 13.786/2018, é possível reter tanto a multa pela desistência quanto a taxa de fruição, mesmo em lotes não edificados. Advogados que atuam em Direito Imobiliário, especialmente aqueles que representam compradores ou loteadores, devem atentar para as novas possibilidades de retenção e para a necessidade de orientar clientes sobre as consequências legais e contratuais do distrato. A decisão afeta diretamente a redação de contratos e a estratégia em processos de rescisão, tornando indispensável a atualização do conhecimento e a revisão de modelos contratuais por profissionais da área.
