A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, de forma unânime, que a descrição do imóvel constante do edital de leilão extrajudicial não precisa ser idêntica àquela registrada no contrato de propriedade fiduciária. O entendimento do colegiado é que cada ato deve apresentar uma descrição atualizada do bem, condizente com a realidade ao tempo de sua elaboração, uma vez que o contrato e o edital são documentos autônomos produzidos em contextos distintos.
O caso analisado teve início quando um devedor buscou anular a consolidação da propriedade de um imóvel dado em garantia a um banco, além de requerer a nulidade dos leilões já realizados e da arrematação do bem. O argumento central era que, embora o contrato de alienação fiduciária mencionasse apenas um terreno, já havia uma construção em andamento à época da assinatura, mas o edital de leilão continuou descrevendo o imóvel somente como terreno.
Após rejeição dos pedidos em primeira instância, o Tribunal de Justiça da Paraíba confirmou a decisão, destacando que a oferta do imóvel como terreno partiu do próprio devedor e que a construção não estava averbada no registro imobiliário, fator que impediu sua inclusão formal no edital do leilão.
Segundo a relatora, ministra Nancy Andrighi, não há exigência legal de que a descrição do edital corresponda à do contrato de alienação fiduciária, conforme previsto no artigo 1.362, inciso IV, do Código Civil. O dispositivo exige apenas a indicação de elementos que possibilitem localizar o imóvel e sua constrição em caso de inadimplência, não impondo identidade de descrições entre os documentos.
A ministra ainda ressaltou que o procedimento do leilão deve buscar o maior valor possível para o imóvel, respeitando o princípio da menor onerosidade ao devedor. Por isso, a descrição detalhada e atualizada do imóvel no edital é fundamental para que os potenciais compradores possam avaliá-lo corretamente antes de ofertar lances.
No julgamento, ficou demonstrado que o imóvel foi arrematado por apenas 23% de seu valor avaliado, pois o edital o qualificou incorretamente apenas como terreno, desconsiderando a construção existente. Segundo a relatora, a Lei 9.514/1997 permite a venda pelo valor da dívida no segundo leilão, mas veda arrematação por preço vil (inferior a 50% da avaliação), sob pena de causar prejuízo ao devedor fiduciante.
Por fim, o STJ declarou a nulidade da arrematação e determinou a realização de novo leilão, com a correta descrição do imóvel no edital, reconhecendo que o erro na descrição prejudicou o devedor ao permitir a venda por valor substancialmente inferior ao real.
O acórdão foi publicado no REsp 2.167.979.
Impacto no Dia a Dia dos Advogados
Essa decisão do STJ altera significativamente a rotina de advogados que atuam em alienação fiduciária, execuções, leilões judiciais e extrajudiciais, especialmente em Direito Civil e Direito Processual Civil. Os profissionais precisarão redobrar a atenção à descrição dos bens nos editais, tanto para evitar nulidades quanto para proteger os interesses dos credores e devedores. Advogados que lidam com garantias imobiliárias e execuções extrajudiciais devem ajustar suas estratégias processuais, orientando clientes sobre a necessidade de atualização dos registros e da averbação de construções, bem como sobre a impugnação de leilões realizados com descrições incorretas. A decisão reforça a importância da atuação criteriosa e técnica no acompanhamento de leilões e alienações, ampliando oportunidades para contestações e defesas em casos semelhantes.
