Em recente julgamento, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu que, nas situações envolvendo a resolução de contrato de compra e venda de imóvel entre consumidor e incorporadora, as normas do Código de Defesa do Consumidor (CDC) prevalecem sobre as disposições da Lei do Distrato (Lei 6.766/1979). Isso significa que, mesmo que o artigo 32-A da Lei do Distrato autorize diversos descontos na devolução dos valores pagos pelo consumidor em caso de distrato por culpa exclusiva deste, o total desses descontos deve ser limitado a 25%.
O entendimento foi firmado ao julgar o recurso especial de um consumidor que, após firmar contrato de compra e venda de imóvel, desistiu do negócio por não conseguir arcar com as parcelas. A sentença de primeira instância determinou a devolução de 80% dos valores pagos, enquanto o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) afastou qualquer limitação ao percentual de descontos, aplicando estritamente o artigo 32-A da Lei do Distrato. Essa norma permite, além da cláusula penal (até 10%), descontos relativos à taxa de fruição, comissão de corretagem, tributos e outros encargos, podendo chegar a situações em que nada seria restituído ao comprador.
Contudo, a 3ª Turma do STJ entendeu que tal possibilidade fere o artigo 53 do CDC, que considera nulas as cláusulas contratuais que determinem a perda total das parcelas já pagas pelo consumidor em contratos de compra e venda de imóveis. A ministra Nancy Andrighi, relatora do caso, destacou que o CDC é mais específico na proteção do consumidor e, portanto, deve se sobrepor à Lei do Distrato nesses casos.
O acórdão seguiu a jurisprudência consolidada pela 2ª Seção do STJ, que estabelece que o padrão-base de retenção pela construtora deve variar entre 10% e 25% dos valores pagos, evitando o enriquecimento sem causa do vendedor. A relatora também ressaltou que, embora o artigo 53 do CDC vede a perda total, não se deve permitir retenções excessivas, reforçando o limite de 25%.
Além disso, a ministra Nancy Andrighi excluiu da base de cálculo a taxa de fruição, já que, no caso analisado, o imóvel era um lote sem construção, não havendo uso pelo comprador. Divergências foram apresentadas pelos ministros Ricardo Villas Bôas Cueva, que defendeu a especialidade da Lei do Distrato, e Moura Ribeiro, que sugeriu limitar apenas a cláusula penal, não os demais descontos previstos.
O julgamento envolveu os recursos REsp 2.106.548, REsp 2.107.422, REsp 2.111.681 e REsp 2.117.412.
Impacto no Dia a Dia dos Advogados
A decisão do STJ traz impactos relevantes para advogados que atuam no Direito Imobiliário, Direito Civil e Direito do Consumidor, especialmente aqueles que lidam com distratos de contratos de compra e venda de imóveis. O entendimento consolida a limitação dos descontos a 25%, exigindo a revisão de práticas contratuais e estratégias processuais. Advogados que representam compradores ou incorporadoras devem ajustar suas orientações e petições, considerando o novo limite de retenção, o que também pode influenciar negociações extrajudiciais, prevenindo litígios. A decisão tende a aumentar a segurança jurídica e a previsibilidade para consumidores e empresas do setor, reforçando a proteção ao consumidor e servindo de parâmetro para futuras demandas judiciais.
