A 7ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) rejeitou o pedido de rescisão contratual e devolução de valores apresentados por um comprador que se tornou inadimplente em contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária. O caso envolveu a aquisição de um lote, em que o contrato, registrado em cartório, previa pacto de alienação fiduciária, tendo a própria vendedora como credora fiduciária.
Após efetuar parte dos pagamentos, o comprador deixou de cumprir as obrigações financeiras e buscou rescindir o contrato, bem como reaver parte dos valores já pagos. No entanto, ao relatar o caso, o desembargador Luiz Antonio Costa destacou que, conforme orientação do Superior Tribunal de Justiça, quando há registro de alienação fiduciária, a resolução do contrato por inadimplemento do devedor deve seguir o procedimento estabelecido pela Lei nº 9.514/97, afastando a incidência do Código de Defesa do Consumidor.
O magistrado também frisou que, mesmo na ausência de comprovação formal da constituição em mora, não é possível ao comprador inadimplente pleitear a rescisão contratual. Segundo Costa, o descumprimento antecipado e o desinteresse do comprador em manter o vínculo autorizam a aplicação dos artigos 26 e 27 da Lei nº 9.514/97. Assim, a propriedade retorna ao vendedor fiduciário, sem devolução imediata das parcelas pagas, cabendo ao comprador apenas eventual valor remanescente após o procedimento de expropriação do bem, conforme o art. 27 da lei mencionada.
A decisão também reafirmou o entendimento da 7ª Câmara de que, havendo registro da alienação fiduciária na matrícula do imóvel, a notificação para constituição em mora é necessária apenas para que o credor possa promover a alienação do bem, não sendo requisito para afastar o direito do comprador inadimplente à rescisão contratual com devolução de valores.
O julgamento foi unânime, contando com a participação dos desembargadores Miguel Brandi e Pastorelo Kfouri.
Impacto no Dia a Dia dos Advogados
Essa decisão reforça a necessidade de observância rigorosa dos procedimentos previstos na Lei nº 9.514/97 em contratos de alienação fiduciária, impactando principalmente advogados que atuam em direito imobiliário, contratos e direito do consumidor. O entendimento restringe a possibilidade de pleitear rescisão contratual e devolução de valores por parte de compradores inadimplentes, exigindo dos profissionais atualização nas estratégias processuais relativas a inadimplência em contratos dessa natureza. Advogados que assessoram incorporadoras, imobiliárias e adquirentes devem redobrar a atenção ao cumprimento das formalidades legais, especialmente quanto à constituição em mora e aos efeitos do registro da alienação fiduciária, influenciando diretamente a condução de processos judiciais e defesas.
