A 18ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) confirmou a aplicação de multa a um inquilino de um condomínio localizado na região Centro-Sul de Belo Horizonte, por utilizar sua unidade de modo proibido pela Convenção e pelo Regimento Interno do edifício. A medida ratificou sentença anterior da 23ª Vara Cível da Comarca da Capital.
Na ação, o locatário alegou que sempre manteve os pagamentos em dia até o início das multas, das quais, segundo ele, não teria recebido notificação. O inquilino também afirmou que houve perseguição e homofobia contra moradoras transexuais do apartamento, e que o síndico teria se recusado a entregar cópia das normas internas e dos registros de autuação.
O condomínio, por sua vez, negou qualquer prática discriminatória, e argumentou que o morador estava usando o imóvel como ponto comercial e para sublocação a terceiros, inclusive para prostituição, contrariando as regras que restringem a utilização dos apartamentos exclusivamente a fins residenciais. Além disso, informou que foi protocolada uma ação de despejo, ainda em andamento.
A juíza Maria de Lourdes Tonucci Cerqueira Oliveira julgou improcedente o pedido do inquilino, mantendo a multa e descartando a indenização por danos materiais e morais, devido à inexistência de ato ilícito praticado pelo condomínio. Conforme destacou a magistrada, o Regulamento Interno determina que as unidades residenciais não podem ser utilizadas para exploração comercial, industrial ou qualquer outra atividade não residencial, sob pena de multa.
Nos autos, ficou comprovado que o morador não negou a realização de programas sexuais em sua unidade e que recebeu as devidas notificações, incluindo orientações sobre a necessidade de identificação de visitantes, restrições ao recebimento de clientes no período noturno e respeito às normas condominiais.
O inquilino recorreu, questionando a autenticidade dos registros de portaria utilizados para fundamentar a aplicação da multa, e pediu a anulação da penalidade, o fim das restrições às visitas e indenização por danos morais e materiais. Argumentou ainda que não havia provas de que os visitantes eram clientes, e que as normas não vedam visitas durante o dia.
O relator do recurso, desembargador Luís Eduardo Alves Pifano, manteve a decisão de primeiro grau. Segundo ele, testemunhos confirmaram a oferta de programas sexuais por moradoras do apartamento em anúncios virtuais e a presença de pessoas estranhas em horários impróprios, contrariando expressamente as regras internas.
De acordo com o relator, as multas aplicadas pelo condomínio resultam de deliberação regular em assembleia e estão de acordo com o previsto nas normas internas, que vedam o uso das unidades para fins comerciais ou profissionais, mesmo que de forma esporádica. Os desembargadores João Cancio e Sérgio André da Fonseca Xavier concordaram com o voto do relator.
A decisão ainda pode ser objeto de recurso.
Impacto no Dia a Dia dos Advogados
Este julgamento reforça a autoridade dos condomínios na aplicação de multas e na exigência de respeito às normas internas, especialmente quanto à destinação residencial das unidades. Advogados que atuam em Direito Imobiliário, condominial e locatício devem estar atentos à importância de notificar adequadamente os condôminos e à necessidade de reunir provas robustas para sustentar penalidades. A decisão serve de parâmetro para outros casos semelhantes, ampliando a segurança jurídica para síndicos e administradoras, e exige dos profissionais uma abordagem rigorosa quanto à análise de contratos, regimentos e notificações. Áreas mais afetadas incluem Direito Imobiliário, Condominial e Cível, impactando tanto advogados de locadores quanto de locatários em disputas sobre uso irregular de imóveis.
