A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) determinou a possibilidade da penhora de imóvel em execução de cotas de condomínio, ainda que esteja financiado com alienação fiduciária, devido à natureza propter rem do débito condominial, prevista no artigo 1.345 do Código Civil.
Sob essa fundamentação, a turma deu provimento, por maioria de votos, a um recurso especial que visava permitir a penhora, considerando fundamental que o condomínio exequente promova uma citação do banco, além do devedor fiduciante.
Caso opte por quitar a dívida, evitando o leilão, a instituição financeira pode ajuizar, posteriormente, por ser proprietária do imóvel, uma ação de regresso contra o condomínio executado. A decisão estabelecida altera a jurisprudência adotada, até então, pelo STJ.
Sem seu voto prevalecente no julgamento, o ministro Raul Araújo alega que a penhora só atinge os direitos relativos ao devedor fiduciante no contrato de alienação fiduciária, não alcançando o próprio imóvel, e valendo para outros credores do condomínio, mas não para o condomínio na execução de cotas condominiais. Devido à natureza propter rem do caso julgado, a citação do banco se faz necessária.
Para o magistrado, as normas que regulamentam a alienação fiduciária não se estendem aos direitos de terceiros que não integram o contrato de financiamento, e que se o imóvel pudesse ser penhorado por isso, seria uma situação confortável para o devedor das cotas condominiais e para a instituição financeira, uma vez que o devedor fiduciante esteja com as dívidas do financiamento quitadas, ainda que deva as taxas do condomínio.
Entenda o Caso
O caso julgado é de um prédio de apartamentos que possuem unidades privativas e áreas comuns. O condomínio edilício ajuizou a cobrança de cotas atrasadas de uma unidade, sem êxito em primeira e segunda instâncias.
A Justiça estadual negou o pedido de penhora do apartamento e citou decisões do STJ alegando que, como o bem não faz parte do patrimônio do devedor fiduciante, que detém somente a posse direta, não pode ser um objeto de constrição em execuções promovidas por terceiros contra ele, mesmo que a dívida seja de natureza propter rem.
O ministro votou pela possibilidade da penhora, alegando que a interpretação de diversas situações parecidas é equivocada e sem apoio da lógica jurídica, uma vez que estende proteção de legislação especial a terceiros não contratantes, e ainda confere ao banco uma condição de privilégio em relação ao direito de propriedade pleno de qualquer condomínio que possa recorrer à penhora pelo não pagamento das cotas condominiais.
O relator concluiu que a integração de todas as partes na execução é a melhor hipótese, para que se encontre uma solução apropriada.
