O Superior Tribunal de Justiça manteve o acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Norte que decidiu pela aplicação da Teoria do Adimplemento Substancial e impediu a retomada do imóvel objeto da ação reivindicatória.
Entenda o caso
Foi proposta ação reivindicatória em razão de rescisão contratual por inadimplemento parcial de contrato de promessa de compra e venda de terreno.
A sentença julgou improcedente a ação reivindicatória diante do adimplemento substancial da dívida, decisão mantida pelo Tribunal de origem.
Em sede de recurso especial o recorrente alega que "a aplicação da teoria do adimplemento substancial em favor do devedor pressupõe que o mesmo tenha agido de boa-fé. Como reconhecê-la na recorrida, se ela abandonou a posse do imóvel, jamais tendo iniciado a construção do empreendimento imobiliário que ofereceu aos assistentes simples que atuam no presente processo?".
E, ainda, afirma que “a teoria do adimplemento substancial não pode ser empregada para vitimar o credor amparado pela lei e por contrato válido, com a finalidade - ainda que inconsciente - de se tutelar o devedor que atua no mercado sem compromisso com os deveres decorrentes da cláusula geral".
Por fim, argumenta que "o negócio jurídico imobiliário que compõem a causa de pedir da ação reivindicatória julgada improcedente pela sentença mantida no acórdão recorrido não constitui um contrato de consumo".
Decisão do STJ
O ministro relator Antonio Carlos Ferreira ressaltou no acórdão os requisitos para aplicação da Teoria do Adimplemento Substancial, quais sejam:
i) o grau de satisfação do interesse do credor, ou seja, a prestação imperfeita deve satisfazer seu interesse; ii) comparação entre o valor da parcela descumprida com o valor do bem ou do contrato; iii) o esforço e diligência do devedor em adimplir integralmente; iv) a manutenção do equilíbrio entre as prestações correspectivas; v) a existência de outros remédios capazes de atender ao interesse do credor com efeitos menos gravosos ao devedor; e vi) ponderação entre a utilidade da extinção da relação jurídica obrigacional e o prejuízo que adviria para o devedor e para terceiros a partir da resolução.
Aliados os pressupostos ao caso concreto, o ministro concluiu que o percentual inadimplido, considerado isoladamente, é significativo, mas deve ser compreendido junto com as demais circunstancias.
E finalizou, consignando que “a rescisão contratual não se dá, por si, em razão da presença de cláusula resolutória expressa”, reconhecendo a incidência do adimplemento substancial da dívida, afastando os efeitos da cláusula resolutória e mantendo a posse do bem com o comprador do imóvel.
Diante disso, foi negado provimento ao recurso.
Número de processo RE 1.236.960
