A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) determinou que a é possível a penhora sobre os direitos aquisitivos de contrato de promessa de compra e venda não registrados e, ainda, se o exequente for proprietário e vendedor do imóvel em questão a ser penhorado.
Entenda o Caso
No caso acerca de um contrato de venda de imóvel, não havendo o pagamento de duas promissórias, a vendedora interpôs uma ação judicial visando a penhora dos direitos da compradora sobre o imóvel, que foi negada sob o entendimento do juízo de primeiro grau, alegando-se não haver averbação do contrato na matrícula do imóvel e que o bem ainda estava inscrito no nome da vendedora. O Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) manteve a decisão.
No recuso especial, a vendedora defendeu, inclusive, não haver necessidade do registro de contrato de compra e venda, e a irrelevância do imóvel estar registrado ainda em seu nome para fins penhoráveis,
Entendimento da Magistrada
A ministra Nancy Andrighi, relatora do recurso no STJ, salientou a ausência de restrição legal para que haja a penhora dos direitos aquisitivos de contrato de promessa de compra e venda, mesmo que o exequente seja vendedor promitente ou proprietário do imóvel e que o contrato não seja registrado.
A magistrada evidenciou que o atual Código de Processo Civil prevê, em seu inciso XII do artigo 835, a garantia da penhora dos direitos aquisitivos de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária.
Relembrou também que, neste contexto, a penhora decorre sobre os direitos derivados da relação obrigacional firmada, e não sobre a propriedade do imóvel.
Nancy ainda observou que a medida requerida pelo recurso pode recair sobre qualquer direito de natureza patrimonial, sem ressalvas legais ou exigências especiais referentes aos direitos aquisitivos derivados da promessa de compra e venda.
Afirmou também que o direito de aquisição começa com o registro do contrato, e que antes disso já há o direito pessoal derivado da relação de contrato, o qual pode-se exigir o pagamento entre as partes.
A ministra recordou da Súmula 239 do STJ, que prevê a consolidação desse entendimento.
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A relatora observou que não tendo oferecido embargos ou estes sendo rejeitados, na penhora dos direitos aquisitivos do executado, é estabelecido pelo artigo 857 do Código de Processo Civil (CPC)/2015 que o exequente fica sub-rogado nos direitos do executado até a concorrência de seu crédito.
Sendo assim, em casos em que o executado for o titular dos direitos de aquisição de imóvel e o exequente for o proprietário desse mesmo bem, pode ocorrer a sub-rogação, com a confusão consequente, na mesma pessoa, da figura de promitente comprador e vendedor, ou a alienação judicial do título, contando com os trâmites determinados para a consecução do valor referente, segundo o artigo 879 e seguintes do CPC/2015.
Para finalizar, Nancy evidenciou que a não permissão da penhora sobre os direitos aquisitivos pode pôr o exequente/promitente vendedor em desvantagem quando se fala em relação aos demais credores, já que é o direito de preferência na execução nasce através do ato de constrição de acordo com os termos do artigo 797 do CPC.
